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Wohnungseigentum

Bauträgervertrag – Wohnung vom Bauträger kaufen

BauträgervertragWer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, kauft letztlich etwas, das noch nicht errichtet ist. Diese Situation, bringt einige Besonderheiten und spezifischen Gefahren für den Käufer mit sich. So ist die Abwicklungsdauer des Geschäfts eine weitaus längere, als beim Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wo nach dem Kaufvertrag und der Zahlungsabwicklung zeitnah die Übergabe erfolgen kann. Demgegenüber sind beim Bauträgervertrag regelmäßig noch keine fertiggestellten Gebäude vorhanden, der Käufer entscheidet sich und schließt den Vertrag üblicherweise aufgrund von Plänen, Ausführungs- und Ausstattungsbeschreibungen, das eigentliche Wohnungseigentumsobjekt entsteht erst in weiterer Folge.

Diese Situation bringt mit sich, dass der Käufer vor dem Verlust seines einbezahlten Kaufpreises im Fall der Nichtausführung des Gebäudes oder Insolvenz des Bauträgers zu schützen ist. Das Bauträgervertragsgesetz stellt hierfür verschiedene Sicherheitsmaßnahmen bereit, die bei einem Bauträgervertrag zwingend vorzusehen sind. Wichtigstes Element ist die Abwicklung über einen Treuhänder – regelmäßig ein Rechtsanwalt oder ein Notar. Der Kaufpreis wird, anders als beim gewöhnlichen Kaufvertrag, nicht sofort in voller Höhe auf ein Treuhandkonto einbezahlt, sondern vom Treuhänder nach einem im vorhinein vertraglich festgelegten Ratenzahlungsplan abgerufen. Die Auszahlung an den Bauträger erfolgt somit in Abhängigkeit des Baufortschritts.

Häufig wird zudem vorgesehen, dass der Käufer die letzte Rate oder einen Teil derselben als Haftrücklass zurückbehalten kann. Dies dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen aus einer allfälligen schlechten Ausführung bzw. einem Mangel, da der Treuhänder zwar bei der Auszahlung an den ihm bekannt gegebenen Baufortschritt gebunden ist, diesen jedoch weder zeitlich noch inhaltlich (qualitativ) überwacht.

Der Bauträgervertrag und die damit verbundene Treuhandschaft wird regelmäßig von einem Treuhänder durchgeführt, den der Bauträger selbst namhaft macht. Das macht oft Sinn, um bei mehreren zu errichtenden Objekten die gemeinsame und gleichartige Abwicklung zu gewährleisten. Ungeachtet dessen sollte man als Käufer den Kaufvertrag prüfen lassen, bevor man ihn unterschreibt, um unliebsamen Überraschungen aus dem Weg zu gehen. Das empfiehlt sich schon deshalb, weil mit dem Bauträgervertrag (dem eigentlichen Kaufvertrag) regelmäßig auch die Begründung von Wohnungseigentum verbunden ist, sodass der Käufer einen zumindest im Entwurf vorhandenen Wohnungseigentumsvertrag zur Kenntnis nimmt bzw. inhaltlich akzeptiert.

 

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Immobilien Schenkung

 

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst verschiedene Formen der Übertragung von Grundstücken. Mit ihr wird der Grundverkehr steuerlich erfasst und der Besteuerung unterworfen. Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich in den vom Gesetz gesondert genannten Formen, so auch der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder im Wege der Erbschaft.

Bemessung der GrESt bis 31.12.2015

Da es bei der Schenkung einer Liegenschaft keine Gegenleistung in Form eines Entgelts gibt, sind für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen besondere Bemessungsgrundlagen erforderlich. Für Schenkungen bis zum 31.12.2015 ist als Bemessung der Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des gemeinen Wertes, heranzuziehen.

Bemessung der GrESt ab 01.01.2016

Da der Einheitswert zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde und daher in den meisten Fällen den realen (Markt)Wert einer Liegenschaft nicht mehr widerspiegelt, wurde im Zuge der Steuerreform 2015 die Besteuerung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung vollkommen neu geregelt. Der Gesetzgeber hat eine neue Bemessungsgrundlage geschaffen, nämlich den sog. Grundstückswert. Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert

entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes

oder

in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen. Dem Steuerschuldner steht es aber frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Für für Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Familienverband bleibt jedoch weiterhin der Einheitswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage.

Steuersatz

Bis zum 31.12.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und im Erbfall im Regelfall 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall der in § 7 GrEStG genannten nahen Angehörigen jedoch lediglich 2%.

Ab dem 01.01.2016 wird ein gestaffelter Tarif eingeführt, wobei zunächst festgestellt werden muss, ob es sich um einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt. Unentgeltlich ist ein Erwerbsvorgang, wenn gar keine Gegenleistung besteht oder dieser nicht mehr als 30% des Grundstückswerts ausmacht, entgeltlich dann, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt. Liegt der Wert der Gegenleistung dazwischen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Der Erwerb im Erbweg gilt immer als unentgeltlich, ebenso der Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

GrESt bei unentgeltlichem Erwerb von Grundstücken

Für den unentgeltlichen Erwerb gilt – in den meisten Fällen – ein gestaffelter Tarif. Der Steuersatz beträgt

  • für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
  • für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
  • darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.

Bei teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen beträgt der Steuersatz 3,5% vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert.

Kauf - Tausch - Schenkung

Immobilienkauf in Ungarn

IMMOLUX-Properties Kft. H-1093 Budapest Lónyay u. 19. I/1.2 Tel: +36 70 5686996 www.immoduo.hu
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H-1093 Budapest Lónyay u. 19. I/1.2
Tel: +36 70 5686996 | www.immoduo.hu

Der Erwerb von Immobilien in Ungarn durch ausländische Staatsangehörige oder im Ausland ansässige Unternehmen ist vergleichsweise strengen Regeln unterworfen und teilweise gänzlich unzulässig. Die in dem Medien zuletzt vielfach erwähnten „Taschenverträge“ sind Jahre lang eine gängige Umgehungsmöglichkeit im Wege eines Strohmanns gewesen, denen die ungarische Regierung jedoch durch noch strengere Vorgaben und teilweise Ungültigerklärung bestehender Verträge einen Riegel vorschrieben möchte.

Grundsätzlich steht der Immobilienerwerb in Ungarn auch ausländischen Staatsangehörigen und Unternehmen offen. Ein generelles Verbot wäre mit dem Unionsrecht auch kaum vereinbar. Der Ausländergrundverkehr ist in Ungarn jedoch stark eingeschränkt. Ob ein Liegenschaftskauf zulässig ist, hängt in erster Linie von der Widmung der Immobilie ab. Das ungarische Raumordnungsrecht unterscheidet zwischen „Innengebiet“ (belterület) und „Außengebiet“ (külterület). Innerhalb dieser Flächenwidmungen gibt es verschiedene Nutzungsarten, etwa den sog. „geschlossenen Garten“ (zártkert).

Allgemein lässt sich sagen, dass Ausländer in Ungarn grundsätzlich keine landwirtschaftlich genutzten Flächen (dazu gehören auch Wälder und Seen) erwerben können, dies unabhängig von der Widmung. Im Außengebiet ist der Erwerb von Grundstücken ebenfalls eingeschränkt und nur der Erwerb von Wohnhäusern mit einer dazugehörigen Grundstücksfläche von höchstens 6.000 m² möglich. Im Innengebiet dürfen Ausländer hingegen alle Grundstücke erwerben, die nicht zu Zwecken den Landwirtschaft oder als geschlossener Garten gewidmet sind. Ebenso gilt eine Beschränkung für Grundstücke über 6.000 m².

Das ungarische Grundverkehrsrecht sieht vor, dass Grunderwerb durch Ausländer genehmigungspflichtig ist. Ausgenommen davon sind seit 2009 Unionsbürger und Angehörige der EWR-Staaten und der Schweiz. Zu beachten ist, dass die genannten Beschränkungen für sie dennoch gelten. Über die Zulässigkeit des Grundstückserwerbs können grenzüberschreitend tätige Immobilienmakler verlässliche Auskunft geben.

Der Eigentumsübergang erfolgt durch Abschluss eines Kaufvertrages, der durch die grundverkehrsrechtliche Genehmigung aufschiebend bedingt ist, und Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch. Die Errichtung des Kaufvertrages und die Beglaubigung („Gegenzeichnung“) erfolgt in der Regel durch einen ungarischen Rechtsanwalt. Die Beurkundung ist mittlerweile gesetzlich verankert und zwingend vorgesehen.

 

 

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum – was ist das?

§ 2 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz beschreibt Wohnungseigentum wie folgt:

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentum ist somit eine Form des Liegenschaftseigentums. Die gesetzliche Definition macht jedoch klar, dass der Wohnungseigentümer tatsächlich nicht „Eigentümer der Wohnung“ ist, sondern eigentlich Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Dieser Umstand ist für das Verständnis des Wohnungseigentums und der damit verbundenen Regelungen und Probleme von grundlegender Bedeutung.

Eine Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet ist, verfügt über zumindest zwei getrennte Wohnungseigentumsobjekte. Dabei handelt es sich um Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Ein Wohnungseigentumsobjekt ist daher regelmäßig die Wohnung, also ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Im Fall von Wohnungseigentum ist die Liegenschaft daher zwischen den Miteigentümern (Wohnungseigentümern) nach ideellen Anteilen aufgeteilt, wobei mit jedem Anteil das ausschließliche Benutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden ist.

Das ist deswegen so bedeutsam, weil das auch bedeutet, dass die Miteigentümer auch – im Verhältnis ihrer Anteile – Eigentümer der sog. allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, somit letztlich jede Fläche, die nicht einem Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen ist (Gänge, allgemeine Abstellräume, Rasenflächen etc).

Ein Wohnungseigentum steht im Regelfall einer Person zu. Es ist jedoch zulässig, einen Miteigentumsanteil auf zwei natürliche Personen (etwa Ehegatten oder Lebensgefährten) aufzuteilen und damit eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen. Eine weitere Aufteilung ist jedoch nicht zulässig.

Ermittlung der Wohnungseigentumsanteile – Parifizierung

Die Miteigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer richten sich, vereinfacht gesagt, nach dem Flächenverhältnis ihres Wohnungseigentumsobjekts zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten. Eine flächenmäßig größere Wohnung bedeutet also im Regelfall einen höheren Anteil an der Liegenschaft. Die Ermittlung und Festsetzung erfolgt im sog. Nutzwertgutachten. Dieses Gutachten ist für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich. Der Vorgang wird auch als Parifizierung bezeichnet. Nutzwertgutachten werden in der Regel von Architekten oder Zivilingenieuren erstellt. In ihnen werden auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft von den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten abgegrenzt.

Verfügungen über das Wohnungseigentumsobjekt

Über das Wohnungseigentumsobjekt kann der Eigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft frei verfügen. Ein Wohnungseigentümer kann daher seine Wohnung verschenken, er kann die Wohnung verkaufen, für einen aufgenommenen Kredit ein Pfandrecht an der Wohnung einräumen oder die Wohnung sonstwie dinglich belasten. Das Verfügungsrecht findet jedoch dort seine Grenzen, wo in andere Wohnungseigentumsobjekte oder allgemeine Teile des Hauses eingegriffen wird. Diese Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer leicht: Was gilt beispielsweise, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen? Die Außenhaut des Gebäudes ist nicht mehr Bestandteil des Wohnungseigentumsobjekts, sondern ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Der Austausch von Fenstern oder das Anbringen von Leuchtreklame oder Satellitenschüssel bedarf daher der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer.

Immobilienmakler

Provisionsanspruch Immobilienmakler

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers besteht vornehmlich in der Präsentation und Vermittlung von Immobilien. Der Immobilienmakler kann sowohl vom Verkäufer beauftragt werden, um Kaufinteressenten für eine Liegenschaft zu finden, er kann aber auch für den Käufer tätig sein und für diesen dessen Wunschobjekt suchen. Der Makler ist also ohne gegenteilige Ermächtigung nur zur Vermittlung, nicht auch zum Abschluss von Geschäften befugt. Der Makler ist nicht verpflichtet, ein Geschäft zu vermitteln und der Auftraggeber nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft abzuschließen. Auch die Tätigkeit als Doppelmakler ist zulässig, sofern der Makler beide Parteien hierüber aufklärt. In jedem Fall ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers gesetzlich geregelt. Rechtsgrundlage sind das Maklergesetz sowie die Immobilienmaklerverordnung.

Die Maklerprovision ist die gesetzlich vorgesehene Entlohnung des Maklers für seine Tätigkeit. Ein Aufwandersatz steht dem Makler im Regelfall nicht zu. Der Auftraggeber ist zur Zahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung des Dritten reicht dazu regelmäßig nicht aus, es ist vielmehr erforderlich, dass sich der Makler „verdienstlich“ macht. Der Makler hat aber auch dann Anspruch auf die Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Anspruch auf einen Vorschuss hat der Makler nicht. Bei einem Liegenschaftskaufvertrag liegt die Rechtswirksamkeit üblicherweise mit Vertragsabschluss, also mit Unterschrift des Kaufvertrages vor. Enthält der Kaufvertrag aber eine aufschiebende Bedingung, etwa weil er einer gerichtlichen oder behördlichen Genehmigung bedarf, wirkt sich das auch auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers aus. Ein Liegenschaftskauf ist in diesem Zusammenhang erst dann als rechtswirksam anzusehen, wenn eine erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wurde. Haben die Kaufparteien zwar das Kaufanbot unterschrieben, wird aber der – unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossene – schriftliche Kaufvertrag letztlich nie rechtswirksam, weil die Genehmigung nicht erteilt wird, so kommt das Rechtsgeschäft nicht zustande und es entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Der Makler kann aber eine Provisionsvereinbarung gemäß § 15 MaklerG für den Fall eines fehlenden Vermittlungserfolges mit dem Käufer treffen, wenn also die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden sollte.

Die Höhe der Provision beim Liegenschaftskauf ist abhängig vom Wert der vermittelten Immobilie. Bis zu einem Liegenschaftswert von EUR 36.336,42 beträgt die Maklerprovision aktuell 4%, darüber 3% des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises für die Liegenschaft zuzüglich der vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie Haftungsübernahmen. Bei einem Tausch ist bei nicht gleichwertigen Immobilien vom höheren Verkehrswert auszugehen.

 

Vertragserrichtung

Schenkungsvertrag – eine Liegenschaft schenken

Schenkung ist nach dem allgemeinen Zivilrecht ein zweiseitiger Vertrag, der im Kern die unentgeltliche Übertragung eines Vermögenswertes von einer Person an eine andere Person zum Gegenstand hat. Schenkungen können auch verschiedensten Motiven erfolgen, etwa aufgrund familiärer oder sonstiger emotionaler Bindung, aber auch zu karitativen Zwecken, zur Optimierung der Vermögensbesteuerung oder Minimierung von Haftungsrisiken.

Form des Schenkungsvertrages

Die Schenkung einer Liegenschaft (Grundstück, Wohnung etc.) stellt einen Vertrag da, den Geschenkgeber und Geschenknehmer miteinander eingehen. Die Schenkung muss vom Geschenknehmer angenommen werden. Dabei sind bestimmte Formvorschriften zu Wahren: Die Schenkung ohne sofortige Übergabe erfordert einen Notariatsakt. Wird die Liegenschaft dem Geschenknehmer sogleich übergeben, ist für die grundbücherliche Durchführung des Eigentumsüberganges die Beglaubigung der Unterschriften aller Parteien erforderlich. Regelmäßig ist daher ein schriftlicher Vertrag erforderlich, dessen Formulierung man aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Schenkung einer Liegenschaft einem Rechtsanwalt überlassen sollte.

Steuerliche Aspekte der Schenkung einer Liegenschaft

Steuerlich sind Schenkung und Kauf einer Immobilie durchaus vergleichbar, da es jedoch durch die unentgeltliche Übertragung nicht zu einem Veräußerungsgewinn kommt, fällt beim Verkäufer regelmäßig keine Immobilienertragsteuer an. Vorsicht ist jedoch bei der sog. „gemischten Schenkung“ geboten, wenn also ein – wenn auch symbolischer – Gegenwert für die Liegenschaft bezahlt wird.

Hingegen unterliegt die Liegenschaftsschenkung der Grunderwerbsteuer. Gerade bei Schenkungen ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch die Steuerreform 2015 erheblich komplizierter geworden, als zuvor. Seit 01.01.2016 ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen der sog. Grundstückswert zu ermitteln. Der Steuersatz ist dann nach dem Wert gestaffelt.

Neben der Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt für die Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch die Eintragungsgebühr an, die mit 1,1% der Bemessungsgrundlage zu Buche schlägt.

Seit 01.07.2015 ist – wieder – die Selbstberechnung der Grundbuchseintragungsgebühren gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer vorgesehen.

Grundsteuer

Grundsteuer

Von der Grunderwerbsteuer streng zu unterscheiden ist die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer schon ihrem Namen nach als Grundverkehrssteuer beim Liegenschaftskauf anfällt und damit zu den Verkehrssteuern zählt, ist die Grundsteuer eine Form der Vermögenssteuer. Sie ist nicht für die Übertragung von Liegenschaftseigentum zu entrichten, besteuert wird vielmehr der (inländische) Grundbesitz als solches. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden vorgeschrieben und eingehoben und kommt auch zur Gänze der Gemeinde zugute.

Für die Höhe der Grundsteuer ist zunächst vom festgestellten Einheitswert auszugehen. Besteuerungsgrundlage ist der für den Veranlagungszeitpunkt maßgebende Einheitswert des Steuergegenstandes. Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Dieser ist durch Anwendung der Steuermesszahl (siehe sogleich) auf den Einheitswert zu ermitteln und auf volle Cent abzurunden oder aufzurunden. Bei der Ermittlung der Steuermesszahl ist zwischen land- und forstwirtschaftlichen Betrieben einerseits und sonstigen Grundstücken andererseits zu unterscheiden.

Bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen beträgt die Steuermesszahl für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes 1,6 Promille, für den Rest des Einheitswertes 2 Promille; bei allen anderen Grundstücken grundsätzlich 2 Promille. Dabei ermäßigt sich die Steuermesszahl bei Einfamilienhäusern für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des
Einheitswertes auf 0,5 Promille, für die folgenden angefangenen oder vollen € 7.300,00 des Einheitswertes auf 1 Promille. Bei Mietwohngrundstücken und bei gemischtgenutzten Grundstücken ermäßigt sich die Steuermesszahl für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1 Promille, für die folgenden angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1,5 Promille und bei den übrigen Grundstücken für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1 Promille.

Die Grundsteuer ist vierteljährlich zu entrichten. Sie wird am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages fällig.

Vermessung

Grundstücksvermessung und Grenzkataster

Die Vermessung eines Grundstücks (korrekterweise die „Katastervermessung“) dient der Festlegung und Sicherung von Grundstücksgrenzen. Oftmals ist es so, dass ein tatsächlich in der Natur vorhandener Grenzverlauf nicht mehr mit den ehemals festgelegten Grundstücksgrenzen übereinstimmt. Dies kann verschiedene Gründe haben, etwa durch Geländeveränderungen oder im Zuge von Bautätigkeit oder Bepflanzung und der damit einher gehenden Entfernung und Neuerrichtung von Grenzzäunen erfolgt sein. Die amtlichen Grundstücksgrenzen werden im Grenzkataster verbindlich festgehalten.

Die Vermessung eines Grundstücks dient damit der Rechtssicherheit und insbesondere der Vorbeugung von Nachbarschaftsstreitigkeiten durch unterschiedliche Auffassungen über den richtigen Grenzverlauf. Es ist daher stets sinnvoll, ein Grundstück in größeren Zeitabständen einer Vermessung zu unterziehen. Die Vermessung wird in der Regel durch Vermessungsbüros, die auch Zivilgeometer genannt werden, durchgeführt, deren Tätigkeit der Aufsicht durch die örtlich zuständige Vermessungsbehörde unterliegt. Mithilfe eines Geometers können somit stritte oder unklare Grenzverläufe festgestellt und im Grenzkataster berichtigt werden. Ist ein Grundstück vermessen und die Vermessung auch im Grundbuchsstand berücksichtigt, wird dies im Gutsbestandsblatt der Einlage mit einem „G“ gekennzeichnet.

Ein weiterer Aufgabenbereich für die Vermessung eines Grundstücks ist zwingend die beabsichtigte Liegenschaftsteilung. Hier wird der Teilungsplan, auf dessen Basis nach den Vorschriften des Liegenschaftsteilungsgesetzes die Teilung der Liegenschaft erfolgt, ebenfalls von einem Zivilgeometer angefertigt.

 

Bebauungsvorschriften, Grundstück

Bauordnung ist Landesrecht

Während die Flächenwidmung eines Grundstückes nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan bloß festlegt, welche Nutzungsart grundsätzlich zulässig ist, legen die jeweiligen Bebauungsvorschriften fest, in welcher Weise – nach dem Flächenwidmungsplan zulässige – Bauwerke ausgeführt sein müssen. Baurecht fällt kompetenzrechtlich in die Gesetzgebungskompetenz der Länder, sodass in jedem Bundesland eigene Baugesetzte bestehen, die man in Österreich üblicherweise Bauordnung nennt. Zwar ähneln sich die Bestimmungen der Bauordnungen der einzelnen Bundesländer, da sie klarerweise alle von denselben technischen Möglichkeiten ausgehen, inhaltlich gibt es dennoch zahlreiche Unterschiede.

In der Vollziehung fällt das Baurecht (nach den Worten der Verfassung „die Baupolizei“) in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden. Zuständige Verwaltungsbehörde erster Instanz ist damit regelmäßig der Bürgermeister. Das bedeutet, dass für die Vollziehung des Baurechts innerhalb ihrer örtlichen Grenzen jede Gemeinde selbst zuständig ist.

In den meisten Gemeinden wird das bei der Gemeinde eingerichtete Bauamt aber praktisch nicht vom Bürgermeister direkt, sondern von einem eigenen Bauamtsleiter geführt. Dieser ist regelmäßig mit den örtlichen Bauvorschriften bestens vertraut und ist erster Ansprechpartner für behördliche Auskünfte zur Flächenwidmung, zu einem allenfalls vorhandenen Bebauungsplan und zu den Bebauungsvorschriften der Bauordnung.

 

Altlasten

Altlasten

Unter dem Begriff Altlast versteht man üblicherweise einen Teil der Erdoberfläche, regelmäßig ein Grundstück, das infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist. Altlasten sind somit letztlich eine Form von Kontamination des Bodens oder des Grundwassers, die zu einer eingeschränkten Nutzbarkeit des Grundstücks führen können.

In Österreich werden Altlasten im Altlastensanierungsgesetz geregelt. Gemäß § 2 ALSAG sind Altlasten „Altablagerungen und Altstandorte sowie durch diese kontaminierte Böden und Grundwasserkörper, von denen – nach den Ergebnissen einer Gefährdungsabschätzung – erhebliche Gefahren für die Gesundheit des Menschen oder die Umwelt ausgehen.“ Hingegen unterliegen Kontaminationen, die durch Emissionen in die Luft verursacht werden, nicht dem Geltungsbereich des Altlastensanierungsgesetzes.

Das Umweltbundesamt führt den Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas. Über die bekannten und neu gemeldeten Verdachtsflächen veröffentlicht das Umweltbundesamt jährlich einen Bericht. In diesem sind bekannte Altlasten verzeichnet und können geografisch abgegrenzt werden. Über den Verdachtsflächenkataster können weiters als risikogefährdet eingestufte Grundstücke ermittelt werden. Im Verdachtsflächenkataster enthalten sind jene vom jeweiligen Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte gemäß ALSAG, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Es geht also um einen hinreichend begründeten Verdacht. Mit anderen Worten: auch wenn ein Grundstück im Verdachtsflächenkataster nicht aufscheint, können (bislang nicht bekannte) Altlasten bestehen und umgekehrt ist nicht gesagt, dass ein im Verdachtsflächenkataster verzeichnetes Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.

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