Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


Werbung

postheadericon Das Grundbuch verstehen

In Österreich gibt es ein elektronisch geführtes Grundbuch, das im Wesentlichen eine zentrale öffentliche Datenbank ist. Darin sind alle Grundstücke in Österreich verzeichnet, inklusive der an ihnen bestehenden dinglichen Rechte. In erster Linie gibt das Grundbuch daher Auskunft darüber, wer Eigenümer eines Grundstücks ist und ob neben dem Eigentumsrecht noch andere Rechte am Grundstück bestehen. Diese nennt man üblicherweise Belastungen, weil sie das Eigentumsrecht belasten. Die am häufigsten anzutreffenden Belastungen eines Grundstücks sind etwa ein Pfandrecht, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, Mietrechte oder Servituten (Dienstbarkeiten). Diese Rechte kommen anderen Personen als dem Eigentümer zu und schränken damit sein Eigentumsrecht bzw. die daraus resultierende Verfügungsbefugnis ein.

Das Grundbuch wird von den Bezirksgerichten geführt und ist in regional in Katastralgemeinden unterteilt. Das Postleitzahlensystem, das man von üblichen Adressangaben kennt, ist hingegen im Grundbuch nicht abgebildet. Jede Katastralgemeinde wird durch eine fünfstellige Zahl (Grundbuchnummer) und ihren Namen eindeutig festgelegt. Jedes Grundstück ist mit einer Grundstücksnummer (GST) innerhalb der Katastergemeinde eindeutig nummeriert. Die Grundstücke bilden die Landesfläche ab und sind als Bezugsgröße auch für den Grenzkataster und den Flächenwidmungsplan relevant.

Grundbücherliche Rechte kann man allerdings nur an einem Grundbuchskörper begründen. Diesen Grundbuchskörper nennt man Einlage. Auch diese wird innerhalb der Katastergemeinde durch die eindeutige Einlagezahl (EZ) identifiziert. Eine Einlage enthält ein oder mehrere Grundstücke. Die Eigentums- oder sonstigen Rechte bestehen Eigentumsrechte bestehen an der Einlage, nicht am Grundstück. Das heißt, wenn mehrere Grundstücke in einer Einlage zusammengefasst sind, haben diese denselben Eigentümer. Wird ein einzelnes Grundstück aus einer Einlage veräußert, kommt es zur grundbücherlichen Teilung.

Grundbuchauszug lesen

Informationen aus dem Grundbuch werden durch einen Grundbuchsauszug erteilt. Einen Grundbuchsauszug kann das zuständige Gericht, Notare oder ein auf Liegenschaftsrecht spezialisierter Rechtsanwalt erstellen. Diese Stellen helfen auch dabei, den Grundbuchsauszug zu lesen bzw. zu verstehen. Ein einfacher Grundbuchsauszug ist in der Regel in folgende 4 Teile unterteilt:

  • Aufschrift
  • A-Blatt (Gutsbestandsblatt)
  • B-Blatt (Eigentumsblatt)
  • C-Blatt (Lastenblatt)

Während die Aufschrift die Einlagezahl (EZ), die Katastralgemeinde (KG), das Grundbuchsgericht und die Tagebuchzahl der letzten Änderung in dieser Einlage angibt, enthält das Gutsbestandsblatt die Eckdaten der in der Einlage zusammengefassten Grundstücke unter Angabe der Grundstücksnummer und der Fläche. Zu beachten ist, dass die hier angeführte Beschreibung (Gebäude, Grünland, Wald etc.) nicht mit der Angabe aus dem jeweils gültigen Flächenwidmungsplan identisch ist bzw. mit dieser überhaupt nichts zu tun hat. Die Beschreibung ist rein informativ und hat daher keinerlei verbindlichen Charakter. Nur der örtliche Flächenwidmungsplan kann verlässlich Informationen über die zulässige Nutzungsart des Grundstücks geben.

Das Eigentumsblatt gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, das Lastenblatt über Belastungen (Pfandrecht, Belastungs- und Veräußerungsverbot, Mietrecht, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrecht etc. Auch ein Wohnbaudarlehen bzw. eine offene Wohnbauförderung ist üblicherweise mit einer im C-Blatt eingetragenen Last vermerkt.