Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grundstücksvermessung und Grenzkataster

Die Vermessung eines Grundstücks (korrekterweise die „Katastervermessung“) dient der Festlegung und Sicherung von Grundstücksgrenzen. Oftmals ist es so, dass ein tatsächlich in der Natur vorhandener Grenzverlauf nicht mehr mit den ehemals festgelegten Grundstücksgrenzen übereinstimmt. Dies kann verschiedene Gründe haben, etwa durch Geländeveränderungen oder im Zuge von Bautätigkeit oder Bepflanzung und der damit einher gehenden Entfernung und Neuerrichtung von Grenzzäunen erfolgt sein. Die amtlichen Grundstücksgrenzen werden im Grenzkataster verbindlich festgehalten.

Die Vermessung eines Grundstücks dient damit der Rechtssicherheit und insbesondere der Vorbeugung von Nachbarschaftsstreitigkeiten durch unterschiedliche Auffassungen über den richtigen Grenzverlauf. Es ist daher stets sinnvoll, ein Grundstück in größeren Zeitabständen einer Vermessung zu unterziehen. Die Vermessung wird in der Regel durch Vermessungsbüros, die auch Zivilgeometer genannt werden, durchgeführt, deren Tätigkeit der Aufsicht durch die örtlich zuständige Vermessungsbehörde unterliegt. Mithilfe eines Geometers können somit stritte oder unklare Grenzverläufe festgestellt und im Grenzkataster berichtigt werden. Ist ein Grundstück vermessen und die Vermessung auch im Grundbuchsstand berücksichtigt, wird dies im Gutsbestandsblatt der Einlage mit einem „G“ gekennzeichnet.

Ein weiterer Aufgabenbereich für die Vermessung eines Grundstücks ist zwingend die beabsichtigte Liegenschaftsteilung. Hier wird der Teilungsplan, auf dessen Basis nach den Vorschriften des Liegenschaftsteilungsgesetzes die Teilung der Liegenschaft erfolgt, ebenfalls von einem Zivilgeometer angefertigt.

 

postheadericon Bauordnung ist Landesrecht

Während die Flächenwidmung eines Grundstückes nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan bloß festlegt, welche Nutzungsart grundsätzlich zulässig ist, legen die jeweiligen Bebauungsvorschriften fest, in welcher Weise – nach dem Flächenwidmungsplan zulässige – Bauwerke ausgeführt sein müssen. Baurecht fällt kompetenzrechtlich in die Gesetzgebungskompetenz der Länder, sodass in jedem Bundesland eigene Baugesetzte bestehen, die man in Österreich üblicherweise Bauordnung nennt. Zwar ähneln sich die Bestimmungen der Bauordnungen der einzelnen Bundesländer, da sie klarerweise alle von denselben technischen Möglichkeiten ausgehen, inhaltlich gibt es dennoch zahlreiche Unterschiede.

In der Vollziehung fällt das Baurecht (nach den Worten der Verfassung „die Baupolizei“) in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden. Zuständige Verwaltungsbehörde erster Instanz ist damit regelmäßig der Bürgermeister. Das bedeutet, dass für die Vollziehung des Baurechts innerhalb ihrer örtlichen Grenzen jede Gemeinde selbst zuständig ist.

In den meisten Gemeinden wird das bei der Gemeinde eingerichtete Bauamt aber praktisch nicht vom Bürgermeister direkt, sondern von einem eigenen Bauamtsleiter geführt. Dieser ist regelmäßig mit den örtlichen Bauvorschriften bestens vertraut und ist erster Ansprechpartner für behördliche Auskünfte zur Flächenwidmung, zu einem allenfalls vorhandenen Bebauungsplan und zu den Bebauungsvorschriften der Bauordnung.

 

postheadericon Altlasten

Unter dem Begriff Altlast versteht man üblicherweise einen Teil der Erdoberfläche, regelmäßig ein Grundstück, das infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist. Altlasten sind somit letztlich eine Form von Kontamination des Bodens oder des Grundwassers, die zu einer eingeschränkten Nutzbarkeit des Grundstücks führen können.

In Österreich werden Altlasten im Altlastensanierungsgesetz geregelt. Gemäß § 2 ALSAG sind Altlasten „Altablagerungen und Altstandorte sowie durch diese kontaminierte Böden und Grundwasserkörper, von denen – nach den Ergebnissen einer Gefährdungsabschätzung – erhebliche Gefahren für die Gesundheit des Menschen oder die Umwelt ausgehen.“ Hingegen unterliegen Kontaminationen, die durch Emissionen in die Luft verursacht werden, nicht dem Geltungsbereich des Altlastensanierungsgesetzes.

Das Umweltbundesamt führt den Verdachtsflächenkataster und Altlastenatlas. Über die bekannten und neu gemeldeten Verdachtsflächen veröffentlicht das Umweltbundesamt jährlich einen Bericht. In diesem sind bekannte Altlasten verzeichnet und können geografisch abgegrenzt werden. Über den Verdachtsflächenkataster können weiters als risikogefährdet eingestufte Grundstücke ermittelt werden. Im Verdachtsflächenkataster enthalten sind jene vom jeweiligen Landeshauptmann gemeldeten Altablagerungen und Altstandorte gemäß ALSAG, für die der Verdacht einer erheblichen Umweltgefährdung aufgrund früherer Nutzungsformen ausreichend begründet ist. Es geht also um einen hinreichend begründeten Verdacht. Mit anderen Worten: auch wenn ein Grundstück im Verdachtsflächenkataster nicht aufscheint, können (bislang nicht bekannte) Altlasten bestehen und umgekehrt ist nicht gesagt, dass ein im Verdachtsflächenkataster verzeichnetes Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.

Linktipp:

postheadericon Flächenwidmungsplan

Der Flächenwidmungsplan definiert die Nutzungsart des Grundstücks. Während im Grundbuch die Angabe der Nutzungsart nur Hinweischarakter hat und damit nicht verbindlich ist, ist die Widmung eines Grundstücks nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan zwingend und vom Grundstückseigentümer einzuhalten. Flächenwidmung ist Teil des Raumordnungsrecht, das in Österreich in die Zuständigkeit der Bundesländer fällt. Mit anderen Worten: alle neun Bundesländer verfügen über eigene Raumordnungsgesetze. In diesen ist in Grundsätzen festgelegt, wie die Aufteilung der Nutzungsarten von Grundstücken zu erfolgen hat. Es ist sozusagen ein „Rahmenprogramm“, das durch die Flächenwidmungspläne konkretisiert wird.

Die Flächenwidmung fällt in die Zuständigkeit der Gemeinden. Die Gemeinden dürfen daher innerhalb des Landes-Raumordnungsgesetzes die Widmung einzelner Grundstücke bzw. zusammenhängender Flächen selbst vornehmen. Der Flächenwidmungsplan ist eine Verordnung, die durch den Bürgermeister kundgemacht wird. Flächenwidmungspläne liegen in der Gemeinde öffentlich auf und können von jedermann eingesehen werden. In manchen Bundesländern sind sie sogar schon online verfügbar.

Für den Grundstückseigentümer freilich ist die Flächenwidmung seines Grundstücks ein entscheidender Faktor, der sich nicht nur in der zulässigen Nutzung des Grundstücks, sondern vor allem auch in dessen Preis niederschlägt. Daher ist es vor dem Hauskauf sehr wichtig, sich über die Flächenwidmung zu informieren.

Obwohl die einzelnen Nutzungsarten sich in den einzelnen Bundesländern teilweise unterscheiden und vor allem die grafische Gestaltung der Flächenwidmungspläne landesspezifisch ist, sind die häufigsten Nutzungsarten in den meisten Bundesländern anzutreffen und gliedern sich wie folgt:

  • Grünland
  • Bauland Wohngebiet
  • Bauland Agrargebiet
  • Gewerbegebiet/Industriegebiet

Daneben bestehen freilich einige andere Widmungsarten, die vor allem für öffentliche Flächen von Bedeutung sind, etwa Straße, Friedhof, Kirche etc.

Innerhalb der Widmungsart kann es zu weiteren Unterteilungen kommen. So ist häufig Grünland noch weiter unterteilt, etwa in Flächen für die Land- und Forstwirschaft, Erholungsgebiete und andere Grünflächen.