Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grundverkehrsbehördliche Genehmigung für Kaufvertrag

Das Grundverkehrsrecht regelt, wann eine Liegenschaftstransaktion (Kauf, Tausch, Schenkung eines Grundstücks etc.) neben dem privatrechtlichen Vertragsabschluss zusätzlich der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedarf. Das Grundverkehrsrecht hat traditionell zwei Ziele:

  1. Erhaltung landwirtschaftlicher Flächen („Grüner Grundverkehr„)
  2. Beschränkung des Grunderwerbs durch Ausländer („Ausländergrunderwerb„)

Grundverkehrsrecht ist in Österreich in Gesetzgebung und Vollziehung Sache der Bundesländer. Das bedeutet, dass jedes Bundesland ein eigenes Grundverkehrsgesetz hat, die Regelungen des Grundverkehrsgesetzes damit bundesweit nicht einheitlich sind. Die den Grundverkehr regelnden Landesgesetze unterscheiden sich zum Teil stark in ihrem Regelungsumfang.

Das Landesgrundverkehrsgesetz des jeweiligen Bundeslandes, in dem sich die vertragsgegenständliche Liegenschaft befindet, entscheidet darüber, ob für die Liegenschaftstransaktion eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist, oder nicht. Wenn dies der Fall ist, muss sie vor der Eintragung im Grundbuch rechtskräftig vorliegen, da es sonst zu einer Abweisung des Grundbuchsgesuchs kommt, weil nicht alle Eintragungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Die meisten Grundverkehrsgesetze sehen Ausnahmen von der Genehmigungspflicht vor. So bedürfen etwa nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz im Bereich des „grünen Grundverkehrs“ als Grundland gewidmete Grundstücke dann nicht der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, wenn sie 3.000 m² nicht überschreiten. Die meisten Grundverkehrsbehörden bieten neben dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung auch die Möglichkeit an, einen Feststellungsbescheid darüber zu beantragen, ob die vertragsgegenständliche Liegenschaftstransaktion einer Genehmigung bedarf, oder nicht.

Jedenfalls sollte aus Gründen der Vorsicht immer dann, wenn eine grundverkehrsbehördliche Bewilligungspflicht nicht ganz auszuschließen ist, der Kaufvertrag (oder sonstiger Liegenschaftsvertrag) durch die Erteilung der Bewilligung aufschiebend bedingt sein.