Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Übergabeprotokoll Hauskauf

Neben der Unterschrift des Kaufvertrages ist die tatsächliche Übergabe der kaufgegenständlichen Liegenschaft („Schlüsselübergabe„) der wichtigste Termin beim Hauskauf. Es gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen, bestmöglich vorbereitet zu sein, um die Übergabe schnell und professionell abzuwickeln. Dabei sollte man jeweils die Möglichkeiten und Interessen der anderen Seite beachten.

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus wird der Käufer im Regelfall daran interessiert sein, dieses „kennenzulernen“ bzw. „erklärt zu bekommen“. Gerade bei einem Einfamilienhaus tauchen zahlreiche praktische Fragen auf, die im Zuge der Übergabe besprochen werden können. Der Käufer sollte die für ihn wichtigen Fragen vorbereiten, um diese dem Verkäufer zu stellen. Oftmals stellt die Übergabe das letzte Treffen zwischen Verkäufer und Käufer einer Liegenschaft dar. Es empfiehlt sich, eine Art Checkliste für die Übergabe

Jedenfalls sollten alle die Liegenschaft betreffenden Unterlagen vorbereitet sein und mit übergeben werden. Diese sind vor allem:

  • Baupläne / Einreichpläne
  • Baubewilligung und ggf. Benutzungsbewilligung
  • Versicherungspolizzen
  • Energieausweis
  • Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Wer liefert Strom, Wasser, Gas?)
  • Bedienungsanleitungen von im Objekt verbleibenden Geräten sowie der Haustechnik
  • allfällige Handwerkerrechnungen, aus denen der Käufer noch Gewährleistungsansprüche erheben könnte

Jedenfalls übergeben werden sämtliche Schlüssel oder alternative Zugangsmittel zur Liegenschaft (Codes, Chips, Fernsteuerungen). Verfügt die Liegenschaft über einen Fingerabdruckscan als Türöffner, muss dieser auf die neuen Eigentümer eingestellt werden. Ist eine Alarmanlage vorhanden, muss dessen Code bzw. allfällige RFID-Chips ebenfalls mit übergeben werden. Ist eine Rufnummer hinterlegt, sollte der Verkäufer diese rechtzeitig ändern, um nicht etwa Monate später angerufen zu werden, wenn die Alarmanlage ausgelöst wird. Zu bedenken ist, dass es vielfach nicht nur einen Haustürschlüssel gibt, sondern das Haustor, die Garage, das Kellerabteil und der Briefkasten eigene Schlüssel haben können. Ebenso können Fernsteuerungen für ein automatisches Gartentor oder die Garage bestehen.

Über die Übergabe sollte jedenfalls ein kurzes Protokoll errichtet werden, das von Käufer und Verkäufer unterschrieben wird. Jedenfalls sollte man darin folgende Informationen festhalten:

  • Zahl und Funktion der übergebenen Schlüssel
  • Zahl und Funktion allfälliger Fernsteuerungen
  • übergebene Unterlagen
  • verbleibendes Mobiliar

Geklärt werden sollte evtl. auch, wer die Verständigung der Versorgungsunternehmen vornimmt. Wenn Verkäufer und Käufer das möchten, empfiehlt es sich, Telefonnummern und E-Mail Adressen auszutauschen, um im Fall von Fragen des Käufers mit dem Verkäufer in Kontakt treten zu können. Einen Anspruch darauf hat der Käufer jedoch nicht.

 

postheadericon Energieausweis Vorlagepflicht (EAVG 2012)

Den Energieausweis für Gebäude gibt es schon längere Zeit. Mit 01.12.2012 wurde das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) jedoch geändert und in den wesentlichen Regelungen deutlich verschärft. Der neuen Regelung liegt die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden („Gebäuderichtlinie„) zugrunde, die damit in nationales Recht umgesetzt wird.

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 hat zum Ziel, den Käufer oder Mieter einer Gebäudes über die Gesamtenergieeffizienz detailliert aufzuklären. Der Energieausweis soll soetwas wie ein „Typenschein für Gebäude“ sein.

Die seit 1. Dezember 2012 geltenden Bestimmungen regeln im Kern zwei Bereiche:

  1. verpflichtetende Angaben über die Energieeffizienz des Gebäudes in Immobilieninseraten
  2. die Verpflichtung des Verkäufers oder Vermieters, einen Energieausweis vorzulegen

Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien

Gemäß § 3 EAVG 2012 müssen in einer Anzeige über den angebotenen Verkauf oder die Vermietung eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts verpflichtend die folgenden Angaben enthalten sein:

  • Heizwärmebedarf
  • Gesamtenergieeffizienz-Faktor

Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Vermieter/Verpächter, als auch für den von diesem beauftragten
Immobilienmakler.

Ein Verstoß gegen die verpflichtenden Angaben im Inserat stellt gemäß § 9 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung dar und ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen. Der Verstoß eines Immobilienmaklers gegen § 3 ist jedoch entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die in § 3 EAVG 2012 festgelegte Informationspflicht aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der  beiden Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.

Vorlage- und Aushändigungspflicht

Nach  § 4 EAVG 2012 hat

  • beim Verkauf eines Gebäudes der Verkäufer dem Käufer,
  • bei der Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer

rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder  eine vollständige Kopie desselben binnen  14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

Achtung: Eine Vereinbarung der Parteien, die

  • die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4,
  • die Rechtsfolge der Ausweisvorlage nach § 6,
  • die Rechtsfolge unterlassener Vorlage nach § 7 Abs 1 einschließlich des sich daraus ergebenden Gewährleistungsanspruchs (siehe unten)
  • oder die Rechtsfolge unterlassener Aushändigung nach § 7 Abs 2

ausschließen oder einschränken, sind unwirksam. Die Parteien können daher nicht vertraglich vereinbaren, dass sie einvernehmlich von der Vorlage eines Energieausweises absehen.

Ausnahmen von der Energieausweis-Vorlagepflicht bestehen nach § 5 für:

  1.  Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
  2. im Verkaufsfall  Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif  sind, sofern  in  einer allfälligen Anzeige nach § 3  das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und  im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass  der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
  3. Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
  4. provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
  5. Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas  erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
  6. Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und
  7. frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

Rechtsfolgen der Vorlage eines Energieausweises

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten  als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB. Mit anderen Worten: Der Verkäufer/Vermieter gewährleistet dem Käufer/Mieter, dass das Haus die im Energieausweis ausgewiesenen Kennzahlen erfüllt. Zusätzlich zu dieser vertraglichen Haftung des Verkäufers/Vermieters haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises.

Rechtsfolge unterlassener Vorlage oder Aushändigung

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 EAVG 2012 bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung kein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und den Ersatz der ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber begehren.

Zusätzlich begeht der ein Verkäufer oder Bestandgeber, der es entgegen § 4 unterlässt, dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen oder nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder  eine
vollständige Kopie desselben auszuhändigen, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wenn man zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet ist, braucht man auch jemanden, der ihn erstellt. Zur Ausstellung eines Energieausweises sind Gewerbetreibende der folgenden Sparten berechtigt: Baumeister, Elektrotechnik, Gas- und Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Kälte- und Klimatechnik, Lüftungstechnik, Zimmermeister, Bauphysiker, Elektrotechniker, Gebäudetechniker (Installation, Heizungs- und Klimatechnik), Innenarchitekten, Maschinenbauer, Technische Physiker, Umwelttechniker, Verfahrenstechniker, Rauchfangkehrer (nur für bestehende Wohngebäude, nicht befugt bei Neubauten und baubewilligungspflichtigen Änderungen von Bauwerken), Hafner (nur befugt bei Ein- und Zweifamilienhäusern). Darüber hinaus sind Ziviltechniker, Architekten und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen-Bauwesen, technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik zur Ausstellung eines Energieausweises befugt.

Viele dieser Branchen sind zwar rechtlich dazu berechtigt, machen aber trotzdem keine Energieausweise. Eine gute Zusammenstellung von Energieausweis-Ausstellern findet man unter folgendem Link:

Linktipp: