Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Schenkungsvertrag – eine Liegenschaft schenken

Schenkung ist nach dem allgemeinen Zivilrecht ein zweiseitiger Vertrag, der im Kern die unentgeltliche Übertragung eines Vermögenswertes von einer Person an eine andere Person zum Gegenstand hat. Schenkungen können auch verschiedensten Motiven erfolgen, etwa aufgrund familiärer oder sonstiger emotionaler Bindung, aber auch zu karitativen Zwecken, zur Optimierung der Vermögensbesteuerung oder Minimierung von Haftungsrisiken.

Form des Schenkungsvertrages

Die Schenkung einer Liegenschaft (Grundstück, Wohnung etc.) stellt einen Vertrag da, den Geschenkgeber und Geschenknehmer miteinander eingehen. Die Schenkung muss vom Geschenknehmer angenommen werden. Dabei sind bestimmte Formvorschriften zu Wahren: Die Schenkung ohne sofortige Übergabe erfordert einen Notariatsakt. Wird die Liegenschaft dem Geschenknehmer sogleich übergeben, ist für die grundbücherliche Durchführung des Eigentumsüberganges die Beglaubigung der Unterschriften aller Parteien erforderlich. Regelmäßig ist daher ein schriftlicher Vertrag erforderlich, dessen Formulierung man aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Schenkung einer Liegenschaft einem Rechtsanwalt überlassen sollte.

Steuerliche Aspekte der Schenkung einer Liegenschaft

Steuerlich sind Schenkung und Kauf einer Immobilie durchaus vergleichbar, da es jedoch durch die unentgeltliche Übertragung nicht zu einem Veräußerungsgewinn kommt, fällt beim Verkäufer regelmäßig keine Immobilienertragsteuer an. Vorsicht ist jedoch bei der sog. „gemischten Schenkung“ geboten, wenn also ein – wenn auch symbolischer – Gegenwert für die Liegenschaft bezahlt wird.

Hingegen unterliegt die Liegenschaftsschenkung der Grunderwerbsteuer. Gerade bei Schenkungen ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch die Steuerreform 2015 erheblich komplizierter geworden, als zuvor. Seit 01.01.2016 ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen der sog. Grundstückswert zu ermitteln. Der Steuersatz ist dann nach dem Wert gestaffelt.

Neben der Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt für die Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch die Eintragungsgebühr an, die mit 1,1% der Bemessungsgrundlage zu Buche schlägt.

Seit 01.07.2015 ist – wieder – die Selbstberechnung der Grundbuchseintragungsgebühren gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer vorgesehen.

postheadericon Was schreibe ich in den Kaufvertrag?

Eines gleich vorweg: Wer am Kaufvertrag spart, spart an der falschen Stelle. Dieses Dokument regelt alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und des Käufers einer Liegenschaft und ist für die Eintragung im Grundbuch notwendig. Fehler im Kaufvertrag können schwerwiegende Folgen haben. Daher ist hier die Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt oder Notar unumgänglich.

Den Kaufvertrag selber schreiben kann man zwar schon, für die grundbücherliche Durchführung ist jedoch zwingend erforderlich, dass die Unterschriften der Verkäufer und Käufer durch ein Gericht oder einen Notar beglaubigt sein müssen. Wer jedoch nicht über die erforderlichen detaillierten Kenntnisse über das Liegenschaftsrecht verfügt, sollte die Finger davon lassen und gleich einen Rechtsanwalt beiziehen. Denn einen einmal errichteten und unterschriebenen Vertrag rückgängig zu machen ist oft nicht mehr möglich und damit drohen nicht nur Streit, sondern allenfalls auch finanzielle Nachteile.

Inhaltlich muss der Kaufvertrag über die folgenden wesentlichen Daten jedenfalls verfügen:

  • Daten von Verkäufer und Käufer
  • Daten des Kaufgegenstandes gemäß dem Grundbuchsstand
  • Kaufpreis und Zahlungsabwicklung
  • regelmäßig auch die Benennung eines Treuhänders
  • Haftungserklärungen
  • Übergabemodalitäten
  • rechtliches Schicksal allfälliger Lasten
  • Aufsandungserklärung
  • allfällige Erklärungen nach dem Landes-Grundverkehrsgesetz
  • allfällige aufschiebende Bedingungen (zB grundverkehrsbehördliche Genehmigung)
  • Kostentragungsregelung

Natürlich gibt es daneben noch eine Reihe weiterer Vertragsklauseln für einen Kaufvertrag. Welche weiteren vertraglichen Bestimmungen man hineinnehmen sollte, hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten ab. So ist ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung durch zwei Ehegatten in einigen Punkten anders zu regeln, als ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus oder gar eine Gewerbeimmobilie. Es ist häufig sinnvoll, bereits im Kaufanbot detaillierte Regelungen zu treffen und somit die wesentlichen Bestimmungen des späteren, notariell beglaubigten Kaufvertrages bereits in das Kaufanbot hineinzunehmen. So sind diese bereits wirksam vereinbart und es kommt zu keinen Differenzen bei der Vertragsgestaltung.

 

postheadericon Rechtsberatung Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich nicht nur darüber im Klaren sein, wie das Haus aussehen, wie groß der Garten sein oder wie die optimale Lage sein soll. Einige juristische Fragen im Zusammenhang mit dem Liegenschaftskauf gilt es ebenfalls zu berücksichtigen bzw. idealerweise vor der Kaufentscheidung zu klären. Hier empfiehlt sich in der Regel die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar. Zwar sind kompetente Immobilienmakler häufig ebenfalls über die wesentlichen juristischen Zusammenhänge informiert, die Erfahrung zeigt aber leider, dass es gerade hier viele „schwarze Schafe“ gibt, auf deren Rat man sich besser nicht verlassen sollte. Der Immobilienmakler ist zwar grundsätzlich zur Wahrung der Interessen beider Parteien verpflichtet, ob er jedoch über fundierte juristische Kenntnisse verfügt, ist im Zweifel fraglich.

Mehr noch als bei anderen Investitionen gilt beim Immobilienkauf, dass der Schaden extrem hoch werden kann, wenn man an der falschen Stelle spart. Die Rechtsberatung vor einem Wohnungskauf oder Hauskauf kostet nämlich nie so viel, wie ein möglicher Schaden aus einem ungünstigen Vertrag ausmachen kann. Qualifizierte Rechtsberatung vor der Vertragsunterschrift ist daher eine wichtige Vorsichtsmaßnahme für alle Kaufinteressenten.

Juristischen Rat in Liegenschaftsfragen erteilt entweder ein auf Liegenschaftsrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Notar. Gerade wenn es sich um Ihren ersten Immobilienerwerb handelt, sollten Sie die Kosten für eine derartige Erstbesprechung nicht scheuen. Diese stehen in keinem Verhältnis zu dem Risiko, das man aufgrund mancherlei Unkenntnis auf sich nehmen kann. Das gilt nicht nur für den Hauskauf, auch der Kauf von Wohnungen birgt mitunter Risiken und sogar vor einem Grundstückskauf empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

Im Zuge der Rechtsberatung bietet der von Ihnen gewählte Rechtsanwalt wahrscheinlich auch die Vertragsprüfung an, wenn der Vertrag nicht ohnedies von Ihrem bevollmächtigten Rechtsanwalt verfasst wird. Die Prüfung des Kaufvertrages dient Ihrer Sicherheit. Angesichts der Beträge, um die es beim Liegenschaftskauf geht, sollte man auch in diesem Zusammenhang nicht an der falschen Stelle sparen. Schließlich möchte man im Regelfall mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auch den Grundstein für das Glück und die Harmonie im Eigenheim legen, ohne zuvor zeit- und kostenintensive Gerichtsverfahren führen zu müssen. Daher sollte man tunlichst schon vor dem Kauf gut beraten sein.

Bei der Vertragsprüfung sieht im Regelfall Ihr Rechtsanwalt den Vertrag vorab durch und prüft dessen Inhalt. Im Rahmen eines persönlichen Gesprächs bespricht er dann den Vertragsinhalt mit Ihnen, beantwortet Ihre Fragen und klärt Sie über mögliche Alternativen bei der Vertragsgestaltung auf. So haben Sie die Sicherheit, nicht über den Tisch gezogen zu werden.

Wir haben eine kleine Checkliste zusammengestellt, welche Themenbereiche man bei der Rechtsberatung im Zuge eines Hauskaufes/Wohnungskaufes mit seinem Immobilien-Rechtsanwalt unbedingt besprechen sollte.