Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Provisionsanspruch Immobilienmakler

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers besteht vornehmlich in der Präsentation und Vermittlung von Immobilien. Der Immobilienmakler kann sowohl vom Verkäufer beauftragt werden, um Kaufinteressenten für eine Liegenschaft zu finden, er kann aber auch für den Käufer tätig sein und für diesen dessen Wunschobjekt suchen. Der Makler ist also ohne gegenteilige Ermächtigung nur zur Vermittlung, nicht auch zum Abschluss von Geschäften befugt. Der Makler ist nicht verpflichtet, ein Geschäft zu vermitteln und der Auftraggeber nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft abzuschließen. Auch die Tätigkeit als Doppelmakler ist zulässig, sofern der Makler beide Parteien hierüber aufklärt. In jedem Fall ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers gesetzlich geregelt. Rechtsgrundlage sind das Maklergesetz sowie die Immobilienmaklerverordnung.

Die Maklerprovision ist die gesetzlich vorgesehene Entlohnung des Maklers für seine Tätigkeit. Ein Aufwandersatz steht dem Makler im Regelfall nicht zu. Der Auftraggeber ist zur Zahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung des Dritten reicht dazu regelmäßig nicht aus, es ist vielmehr erforderlich, dass sich der Makler „verdienstlich“ macht. Der Makler hat aber auch dann Anspruch auf die Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Anspruch auf einen Vorschuss hat der Makler nicht. Bei einem Liegenschaftskaufvertrag liegt die Rechtswirksamkeit üblicherweise mit Vertragsabschluss, also mit Unterschrift des Kaufvertrages vor. Enthält der Kaufvertrag aber eine aufschiebende Bedingung, etwa weil er einer gerichtlichen oder behördlichen Genehmigung bedarf, wirkt sich das auch auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers aus. Ein Liegenschaftskauf ist in diesem Zusammenhang erst dann als rechtswirksam anzusehen, wenn eine erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wurde. Haben die Kaufparteien zwar das Kaufanbot unterschrieben, wird aber der – unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossene – schriftliche Kaufvertrag letztlich nie rechtswirksam, weil die Genehmigung nicht erteilt wird, so kommt das Rechtsgeschäft nicht zustande und es entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Der Makler kann aber eine Provisionsvereinbarung gemäß § 15 MaklerG für den Fall eines fehlenden Vermittlungserfolges mit dem Käufer treffen, wenn also die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden sollte.

Die Höhe der Provision beim Liegenschaftskauf ist abhängig vom Wert der vermittelten Immobilie. Bis zu einem Liegenschaftswert von EUR 36.336,42 beträgt die Maklerprovision aktuell 4%, darüber 3% des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises für die Liegenschaft zuzüglich der vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie Haftungsübernahmen. Bei einem Tausch ist bei nicht gleichwertigen Immobilien vom höheren Verkehrswert auszugehen.

 

postheadericon Checkliste Immobilienkauf

Wenn man sich für ein Haus interessiert, können im Lauf der Besichtigung und in Vorbereitung der Angebotslegung einige bedeutende Rechtsfragen auftauchen. Allen voran gilt es mal, Einsicht in das Grundbuch und den Flächenwidmungsplan zu nehmen und die darin enthaltenen Informationen richtig zu deuten. Damit Sie bei Ihrem Beratungsgespräch mit dem Rechtsanwalt auf nichts vergessen, haben wir eine kleine juristische Checkliste für den Hauskauf zusammengestellt:

Grundbuchauszug einholen

Wer ist Eigentümer der Liegenschaft?

  • Gehört die Liegenschaft dem Verkäufer bzw. gehört sie ihm allein?
  • Wessen Zustimmung zum Verkauf ist noch einzuholen?

Welche sonstigen Berechtigten gibt es?

  • Gibt es Pfandrechte?
  • Ist die Liegenschaft vermietet?
  • Hat jemand ein Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht am Grundstück?
  • Gibt es ein Belastungs- und Veräußerungsverbot?
  • Ist das Grundstück ein dienendes Grundstück für eine Dienstbarkeit?

Sonstige Liegenschaftsbezogene Informationen

  • Welche öffentlich-rechtlichen Lasten sind auf der Liegenschaft? (Denkmalschutz, Schutzzone etc.)
  • Stimmt die Grundstücksgröße mit den Angaben des Verkäufers überein?

Informationen über Flächenwidmung und Bauvorschriften

  • Wie ist das Grundstück im Flächenwidmungsplan gewidmet?
  • Wie sind die Nachbargrundstücke gewidmet?
  • Gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan?
  • Welche Bauklasse und welche Bauweise sind auf der Liegenschaft zulässig?
  • Wie viel Prozent der Grundstücksfläche sind verbaubar?

Fragen im Zusammenhang mit dem Kaufanbot

  • Was schreibe ich in das Kaufanbot?
  • Wie wirkt das Kaufanbot rechtlich?
  • Kann ich vom Kaufanbot zurücktreten?
  • Welche Honoraransprüche hat der Immobilienmakler?
  • Was passiert, wenn die Finanzierung von der Bank nicht klappt?

Fragen im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb

  • Kaufabwicklung im Detail?
  • Wer errichtet den Vertrag?
  • Wie funktioniert eine Treuhandschaft?
  • Wann ist der Kaufpreis auszubezahlen?
  • Welche Nebenkosten kommen auf den Käufer zu?
  • Welche Urkunden und Erklärungen sind durch den Verkäufer beizubringen (Lastenfreistellung, Energieausweis etc.)
  • Ist der Kaufvertrag genehmigungspflichtig? (siehe: grundverkehrsrechtliche Genehmigung)
  • Kann man vom Vertrag zurücktreten?

Je nach Art der Immobilie gibt es darüber hinaus noch viele weitere Aspekte, die man beachten muss. Daher ist Rechtsberatung vor der Angebotslegung jedenfalls zu empfehlen.

 

postheadericon Kaufanbot für Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, wird sich früher oder später mit dem Thema Vertragserrichtung beschäftigen müssen. Bevor es soweit ist, den eigentlichen Liegenschaftskaufvertrag zu verfassen, müssen üblicherweise noch einige Schritte gesetzt werden. Der erste Schritt, wenn die gewünschte Immobilie gefunden ist, ist die Angebotslegung. Wie bei jedem Kauf, ist auch der Kauf einer Immobilie letztlich ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Da das Inserieren einer Immobilie noch nicht als Angebot gesehen wird, muss in der Regel der Käufer ein Kaufanbot legen.

Das Kaufanbot wird, sofern die Vermittlung der Kaufimmobilie durch einen Immobilienmakler erfolgt ist, sehr häufig vom Maklerbüro bereitgestellt. Dennoch empfiehlt sich auch bei der Verwendung dieser Formblätter größte Sorgfalt walten zu lassen! Viele Kaufinteressenten übersehen nämlich, dass das Kaufanbot verbindlich ist und in der vom Kaufinteressenten formulierten Weise vom Verkäufer angenommen werden kann. Damit kommt der Vertrag über den Immobilienerwerb zustande, auch wenn er noch nicht in der für das Grundbuch erforderlichen schriftlichen Form abgefasst wurde. Die Einigung über Ware und Preis reicht für das Zustandekommen des Vertrages nämlich schon aus.

Aus diesem Grund sollte man ein Kaufanbot für einen Liegenschaftskauf nicht leichtfertig unterschreiben und sich bei Zweifeln über die Liegenschaft oder bei Rechtsfragen bereits vorher informieren, evtl einen Baumeister oder Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Ist das Kaufanbot einmal gelegt, ist der Ball beim Verkäufer. Nimmt dieser ein Kaufanbot an, das notwendige Bestandteile nicht enthält, weil etwa der Kaufinteressent davon ausgegangen ist, dass diese ohnedies „klar seien“, ist ein Streit vorprogrammiert.

Wenn überhaupt kein Makler eingebunden ist oder wenn man als Kaufinteressent einer Liegenschaft bei der Angebotslegung größtmögliche Sicherheit haben möchte, empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt, der für Sie auch ein Kaufanbot verfassen kann. Wer es dennoch selber machen möchte, dem möchten wir mit den folgenden Tipps dabei helfen, einige häufige Fehler im Zusammenhang mit dem Kaufanbot für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung zu vermeiden:

Wer ist Anbotsleger?

Ein Kaufanbot kann von einer Person oder auch mehreren gemeinsam gelegt werden. Klassischer Fall ist der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch Ehegatten. Da das Angebot schon die wesentlichen Elemente des späteren Vertrages enthält, sollte es auch von der richtigen Person gelegt werden. Wenn Sie also beabsichtigen, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, müssen beide zusammen das Angebot legen. Beachten Sie aber, dass in diesem Fall auch beide für den Kaufpreis und eine allfällige Maklerprovision haften.

Kaufpreis richtig angeben

Der Kaufpreis enthält nicht die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten wie Maklerprovision (im Regelfall 3% + 20% USt), die Eintragungsgebühr im Grundbuch (derzeit 1,1%) und die Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5%). Weitere Kosten wie etwa die Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt oder Notar und die Treuhandschaft kommen hinzu. Der Kaufpreis ist also nur jener Betrag, den der Käufer dem Verkäufer zahlt – unabhängig davon, welche weiteren Nebenkosten der Käufer zu tragen hat.

Wenn auf dem Haus eine offene Wohnbauförderung besteht, muss dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt werden: Übernimmt der Käufer die Wohnbauförderung, wird der Kaufpreis regelmäßig geringer ausfallen, als wenn der Verkäufer vom Kaufpreis das Wohnbaudarlehen zurückbezahlt. Denn im ersten Fall übernimmt der Käufer mit der Liegenschaft ein Pfandrecht und zahlt diese Schuld selber zurück. Im Gegenzug muss er diesen Betrag dem Verkäufer nicht abgelten. Diesen Umstand sollte man im Kaufanbot jedenfalls thematisieren, damit keine Missverständnisse über den Kaufpreis bzw. die Behandlung der Wohnbauförderung entstehen.

Lastenfreistellung

Den häufigen Stehsatz „bestands- und lastenfrei“ bzw. „frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten“ haben die meisten im Hinterkopf. Dennoch gibt es Immobilienmakler, deren Anbotsformulare keinen Hinweis auf die lastenfreie Übernahme enthalten. Abgesehen davon, dass dieser Umstand zu einer Haftung des Maklers führen kann, kann eine nachlässige Formulierung gerade in diesem Zusammenhang  Ärger bedeuten. Achtung: Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, eine Liegenschaft lastenfrei zu übertragen. Wie oben am Beispiel des Wohnbaudarlehens schon gezeigt, können Käufer und Verkäufer durchaus vereinbaren, dass der Käufer gewisse Lasten übernimmt und dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt wird. Wenn das im Kaufanbot nicht ausdrücklich geregelt wird, greifen hier keine gesetzlichen Schutzmechanismen!

Um ganz sicher zu gehen muss das Kaufanbot daher eine Klausel dahingehend enthalten, dass der Käufer die Liegenschafts bestands- und lastenfrei erwerben möchte.

Befristung des Kaufanbots

Dem Käufer steht es frei, sein Angebot für einen gewissen Zeitraum aufrecht zu erhalten. Das ist auch ratsam, um dem Verkäufer ein zeitliches Ziel zu geben, bis wann er sich entscheiden muss, ob er das Angebot annimmt, oder nicht. Ohne zeitliche Befristung des Kaufanbots hat der Verkäufer praktisch unbegrenzt Zeit und kann somit das Angebot in Evidenz halten, und abwarten, ob nicht zwischenzeitlich ein für ihn günstigeres Angbot eingeht. Die Befristung sollte dem Verkäufer ausreichend Zeit zum Überlegen eben, aber nicht zu lange sein, damit der Käufer möglichst bald eine Entscheidung hat. Eine Woche ist im Regelfall für beide Seiten angemessen.