Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Provisionsanspruch Immobilienmakler

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers besteht vornehmlich in der Präsentation und Vermittlung von Immobilien. Der Immobilienmakler kann sowohl vom Verkäufer beauftragt werden, um Kaufinteressenten für eine Liegenschaft zu finden, er kann aber auch für den Käufer tätig sein und für diesen dessen Wunschobjekt suchen. Der Makler ist also ohne gegenteilige Ermächtigung nur zur Vermittlung, nicht auch zum Abschluss von Geschäften befugt. Der Makler ist nicht verpflichtet, ein Geschäft zu vermitteln und der Auftraggeber nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft abzuschließen. Auch die Tätigkeit als Doppelmakler ist zulässig, sofern der Makler beide Parteien hierüber aufklärt. In jedem Fall ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers gesetzlich geregelt. Rechtsgrundlage sind das Maklergesetz sowie die Immobilienmaklerverordnung.

Die Maklerprovision ist die gesetzlich vorgesehene Entlohnung des Maklers für seine Tätigkeit. Ein Aufwandersatz steht dem Makler im Regelfall nicht zu. Der Auftraggeber ist zur Zahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Die bloße Namhaftmachung des Dritten reicht dazu regelmäßig nicht aus, es ist vielmehr erforderlich, dass sich der Makler „verdienstlich“ macht. Der Makler hat aber auch dann Anspruch auf die Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Anspruch auf einen Vorschuss hat der Makler nicht. Bei einem Liegenschaftskaufvertrag liegt die Rechtswirksamkeit üblicherweise mit Vertragsabschluss, also mit Unterschrift des Kaufvertrages vor. Enthält der Kaufvertrag aber eine aufschiebende Bedingung, etwa weil er einer gerichtlichen oder behördlichen Genehmigung bedarf, wirkt sich das auch auf den Provisionsanspruch des Immobilienmaklers aus. Ein Liegenschaftskauf ist in diesem Zusammenhang erst dann als rechtswirksam anzusehen, wenn eine erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wurde. Haben die Kaufparteien zwar das Kaufanbot unterschrieben, wird aber der – unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossene – schriftliche Kaufvertrag letztlich nie rechtswirksam, weil die Genehmigung nicht erteilt wird, so kommt das Rechtsgeschäft nicht zustande und es entsteht kein Provisionsanspruch des Maklers. Der Makler kann aber eine Provisionsvereinbarung gemäß § 15 MaklerG für den Fall eines fehlenden Vermittlungserfolges mit dem Käufer treffen, wenn also die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden sollte.

Die Höhe der Provision beim Liegenschaftskauf ist abhängig vom Wert der vermittelten Immobilie. Bis zu einem Liegenschaftswert von EUR 36.336,42 beträgt die Maklerprovision aktuell 4%, darüber 3% des zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreises für die Liegenschaft zuzüglich der vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie Haftungsübernahmen. Bei einem Tausch ist bei nicht gleichwertigen Immobilien vom höheren Verkehrswert auszugehen.