Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


Werbung

postheadericon Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Immobilien Schenkung

 

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst verschiedene Formen der Übertragung von Grundstücken. Mit ihr wird der Grundverkehr steuerlich erfasst und der Besteuerung unterworfen. Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich in den vom Gesetz gesondert genannten Formen, so auch der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder im Wege der Erbschaft.

Bemessung der GrESt bis 31.12.2015

Da es bei der Schenkung einer Liegenschaft keine Gegenleistung in Form eines Entgelts gibt, sind für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen besondere Bemessungsgrundlagen erforderlich. Für Schenkungen bis zum 31.12.2015 ist als Bemessung der Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des gemeinen Wertes, heranzuziehen.

Bemessung der GrESt ab 01.01.2016

Da der Einheitswert zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde und daher in den meisten Fällen den realen (Markt)Wert einer Liegenschaft nicht mehr widerspiegelt, wurde im Zuge der Steuerreform 2015 die Besteuerung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung vollkommen neu geregelt. Der Gesetzgeber hat eine neue Bemessungsgrundlage geschaffen, nämlich den sog. Grundstückswert. Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert

entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes

oder

in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen. Dem Steuerschuldner steht es aber frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Für für Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Familienverband bleibt jedoch weiterhin der Einheitswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage.

Steuersatz

Bis zum 31.12.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und im Erbfall im Regelfall 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall der in § 7 GrEStG genannten nahen Angehörigen jedoch lediglich 2%.

Ab dem 01.01.2016 wird ein gestaffelter Tarif eingeführt, wobei zunächst festgestellt werden muss, ob es sich um einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt. Unentgeltlich ist ein Erwerbsvorgang, wenn gar keine Gegenleistung besteht oder dieser nicht mehr als 30% des Grundstückswerts ausmacht, entgeltlich dann, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt. Liegt der Wert der Gegenleistung dazwischen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Der Erwerb im Erbweg gilt immer als unentgeltlich, ebenso der Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

GrESt bei unentgeltlichem Erwerb von Grundstücken

Für den unentgeltlichen Erwerb gilt – in den meisten Fällen – ein gestaffelter Tarif. Der Steuersatz beträgt

  • für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
  • für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
  • darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.

Bei teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen beträgt der Steuersatz 3,5% vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert.

postheadericon Grundsteuer

Von der Grunderwerbsteuer streng zu unterscheiden ist die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer schon ihrem Namen nach als Grundverkehrssteuer beim Liegenschaftskauf anfällt und damit zu den Verkehrssteuern zählt, ist die Grundsteuer eine Form der Vermögenssteuer. Sie ist nicht für die Übertragung von Liegenschaftseigentum zu entrichten, besteuert wird vielmehr der (inländische) Grundbesitz als solches. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden vorgeschrieben und eingehoben und kommt auch zur Gänze der Gemeinde zugute.

Für die Höhe der Grundsteuer ist zunächst vom festgestellten Einheitswert auszugehen. Besteuerungsgrundlage ist der für den Veranlagungszeitpunkt maßgebende Einheitswert des Steuergegenstandes. Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Dieser ist durch Anwendung der Steuermesszahl (siehe sogleich) auf den Einheitswert zu ermitteln und auf volle Cent abzurunden oder aufzurunden. Bei der Ermittlung der Steuermesszahl ist zwischen land- und forstwirtschaftlichen Betrieben einerseits und sonstigen Grundstücken andererseits zu unterscheiden.

Bei land- und forstwirtschaftlichem Vermögen beträgt die Steuermesszahl für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes 1,6 Promille, für den Rest des Einheitswertes 2 Promille; bei allen anderen Grundstücken grundsätzlich 2 Promille. Dabei ermäßigt sich die Steuermesszahl bei Einfamilienhäusern für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des
Einheitswertes auf 0,5 Promille, für die folgenden angefangenen oder vollen € 7.300,00 des Einheitswertes auf 1 Promille. Bei Mietwohngrundstücken und bei gemischtgenutzten Grundstücken ermäßigt sich die Steuermesszahl für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1 Promille, für die folgenden angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1,5 Promille und bei den übrigen Grundstücken für die ersten angefangenen oder vollen € 3.650,00 des Einheitswertes auf 1 Promille.

Die Grundsteuer ist vierteljährlich zu entrichten. Sie wird am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages fällig.

postheadericon Grunderwerbsteuer bei Hauskauf

Von der Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst sind die verschiedenen Formen der Übertragung von Grundstücken. Besteuert wird also der Grundverkehr. Damit ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer („Grundverkehrssteuer„) und als solche von der Grundsteuer strikt zu unterscheiden. Steuergegenständlich ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich. Sie ist damit vereinfacht gesagt das Gegenstück zur Immobilienerstragsteuer (ImmoESt), die die Veräußerung von Grundstücken in Österreich erfasst.

Grunderwerbsteuerpflicht

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nahezu alle Formen des Grunderwerbs. Von der Steuerpflicht erfasst sind zunächst Kaufverträge (egal ob diese schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurden) und andere Rechtsgeschäfte (z.B. Tauschvertrag, Scheidungsvergleich, Schenkungsvertrag), die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Somit fallen so gut wie alle rechtsgeschäftlichen Erwerbsarten unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Erfasst ist weiters der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft. Dazu gehört vor allem der Grundstückserwerb durch Erbschaft (gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis), aber auch durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Auch der Grunderwerb durch Ersitzung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Darüber hinaus gibt es Fallkonstellationen, in denen der Grunderwerb mehr oder weniger „indirekt“ stattfindet, so etwa bei der Anteilsvereinigung. Zu dieser kommt es, wenn sich ein Grundstück im Vermögen einer Kapitalgesellschaft befindet und alle Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters vereinigt werden. Ebenso steuerpflichtig sind Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft begründen, wenn sich im Vermögen der Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet sowie die Abtretung eines Übereignungsanspruches, also die Übertragung dieses Anspruches oder eines Rechtes aus einem Kaufanbot auf eine andere Person.

Schließlich unterliegt der Erwerb der Verwertungsbefugnis der Grunderwerbsteuer. Darunter fallen Rechtsgeschäfte, die ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs die rechtliche oder wirtschaftliche Verwertung eines inländischen Grundstücks auf eigene Rechnung durch einen Dritten ermöglichen. Hauptanwendungsfall sind Treuhandverträge über Liegenschaften.

Was ist ein Grundstück?

Die Frage mag auf den ersten Blick seltsam erscheinen. Doch das Grunderwerbsteuergesetz definiert das Grundstück anders, als man diesen Begriff im alltäglichen Sprachgebrauch nutzt. Demnach sind unter einem Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör (Gebäude, Zuwachs und Zugehör) zu verstehen. Grundstücke sind aber auch manche dingliche Rechte, so etwa das dingliche Baurecht und ein Bauwerk auf fremdem Grund (Superädifikat). Ist also ein derartiges Recht oder Gebäude Gegenstand eines der oben dargestellten Erwerbsarten, fällt hierfür grundsätzlich die Grunderwerbssteuer an.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Der Steuersatz beträgt bei entgeltlichen Erwerben in den meisten Fällen 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis).

Nur dort, wo keine Gegenleistung besteht, etwa im Erbfall oder bei einer Schenkung, wird die Grunderwerbsteuer nach auf Basis des Grundstückswerts bemessen.

postheadericon Immobilienertragsteuer bei Schenkung und Erbschaft

Seit 1. April 2012 gilt die Immobilienertragsteuer in Österreich. Die Steuer fällt für den Verkäufer einer Liegenschaft an. Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, also grundsätzlich der Differenzbetrag zwischen den Anschaffungskosten einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Erfasst sind daher nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und damit kein Veräußerungsgewinn entsteht.

Damit unterliegen Schenkungen und Erbschaften nicht der Immobilienertragsteuer. Freilich können Steuern nach anderen Gesetzen (etwa Grunderwerbsteuer) anfallen. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sind in Österreich abgeschafft worden.

Die Ausnahme von der Immobilienertragsteuer gilt jedoch nur für den unentgeltlichen Erwerb durch die oben genannten Rechtsvorgänge, also für den Erwerb der Schenkung oder den Anfall der Erbschaft. Anders zu beurteilen ist es natürlich, wenn der Geschenknehmer oder Erbe in weiterer Folge die Liegenschaft verkauft, da es sich dabei nun um einen neuen, entgeltlichen Veräußerungsvorgang handelt. Der Erbe, der eine Liegenschaft geerbt hat, diese jedoch nicht behalten, sondern verkaufen möchte, unterliegt also der Immobilienertragsteuer nach § 30 Einkommensteuergesetz (EStG). Fraglich ist, ob er sich auf eine der Ausnahmetatbestände berufen kann bzw. ob ein „Altfall“ vorliegt, bei dem die Steuer regelmäßig geringer ausfällt.

Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind gemäß § 30 EStG die Anschaffungskosten beim letzten entgeltlichen Erwerb maßgeblich. Da der Geschenknehmer oder Erbe nicht entgeltlich erwirbt, ist daher nicht auf dieses Übertragungsgeschäft abzustellen, sondern auf den davor ergangenen Kauf durch den Rechtsvorgänger (Erblasser, Geschenkgeber). Es ist daher zu ermitteln, wann und gegebenenfalls zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde.

Hat der Erblasser oder Geschenkgeber die Liegenschaft vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft, liegt ein sog. „Altfall“ oder „Alt-Grundstück“ vor. Hier nimmt das Gesetz fiktive Anschaffungskosten von 86% des nunmehrigen Verkaufspreises an. Der Verkaufsgewinn beträgt daher 14% des Verkaufspreises. Dieser wird mit 30% besteuert, sodass der Erbe oder Geschenknehmer letztlich eine Immobilienertragsteuer von 4,2% des Verkaufspreises (30% von 14% des Verkaufspreises) zu bezahlen hat. Auf die tatsächliche Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten kommt es daher nicht an. Hat der Rechtvorgänger seinerseits die Liegenschaft geschenkt bekommen oder geerbt, ändert dies daher nichts an der Steuer des nunmehrigen Verkäufers, da die letzte entgeltliche Anschaffung dann ja noch weiter zurück liegt. Diese zeitliche Komponente berücksichtigt das Gesetz jedoch nicht gesondert.

Anders, wenn das Grundstück vom Erblasser oder Geschenkgeber nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Hier beträgt die Steuer seit 01.01.2016 30% des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinns (bis 31.12.2015 waren es 25%) der sich aus der Differenz zwischen den tatsächlichen Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös ergibt. Bis 31.12.2015 konnte ein Inflationsabschlag von jährlich 2% berücksichtigt werden, allerdings erstmals nach 10 Jahren. Ab 01.01.2016 besteht diese Möglichkeit nicht mehr.

Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung

Für Geschenknehmer und Erben von erheblicher Bedeutung kann die Steuerbefreiung nach dem Hauptwohnsitz sein. Von der Besteuerung ausgenommen ist nämlich ein Gewinn aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder

  • ab der entgeltlichen Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (was aber bei Schenkung und Erbschaft regelmäßig nicht der Fall ist, da gerade keine entgeltliche Anschaffung vorliegt) oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben
    wird.

Wesentlich ist, dass diese Kriterien beim Veräußerer vorliegen müssen. Es reicht daher nicht aus, wenn der Geschenkgeber oder Erblasser diese Kriterien zum Hauptwohnsitz erfüllt, der Geschenknehmer oder Erbe als Verkäufer jedoch nicht. In diesem Fall kommt die Befreiung daher nicht zum Tragen.

Beispiel: A hat im Jahr 2010 ein Haus in Wien für EUR 200.000,00 gekauft und seither bewohnt. Er stirbt im Jänner 2013 und hinterlässt das Haus seinem volljährigen Sohn B, der seit 15 Jahren in Salzburg lebt. B verkauft das Haus um 250.000,00 an C. B kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht geltend machen, weil sie bei ihm als Veräußerer nicht vorliegt. Die über 2 Jahre dauernde Hauptmeldung seines Vaters wirkt für ihn nicht. Er hat daher die Immo-ESt vom Veräußerungsgewinn von EUR 50.000,00 abzuführen. Die Immo-ESt beträgt 30%, daher EUR 15.000,00

 

postheadericon Überblick Immobilienertragsteuer (Immo-ESt)

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Österreich neu geregelt. Die bisherige Regelung sah vor, dass nach Ablauf einer „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren der Verkaufsgewinn aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft nicht steuerpflichtig war. Diese Regelung berücksichtigte nicht die mitunter starke Wertsteigerung von Immobilien, die etwa durch eine Umwidmung von Grünland in Bauland möglich sind.

Anstelle dieser Regelung trat daher mit 1. April 2012 die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-ESt, die in § 30 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt ist. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe. Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem „Altfall“ und einem „Neufall“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungs- und Instandhaltungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung der Liegenschaft gemeint ist der letzte entgeltliche Erwerb) an. Anschaffung bedeutet daher regelmäßig den letzten Kauf. Nicht unter den Begriff der Anschaffung fallen unentgeltliche Geschäfte, wie Schenkungen oder Erbfolge. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Altfall bzw. Alt-Grundstück

Unter dem „Altfall“ versteht man den Verkauf einer Liegenschaft, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für diese wäre mit der Einführung der Steuerpflicht nämlich am 1. April 2012 die Steuerpflicht entfallen, weil die vormals in § 30 EStG festgelegte Spekulationsfrist entfallen wäre. Der Verkauf dieser Grundstücke unterliegt jetzt ebenso der Immobilienertragsteuer, allerdings trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass sich Liegenschaften mitunter lange im Familienbesitz befinden und die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Daher werden bei „Alt-Grundstücken“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit einem Steuersatz von 30% versteuert. In Summe ergibt sich daher bei „Alt-Grundstücken“ eine Steuerbelastung von 4,2% des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis). Bis 31.12.2015 waren es 3,5% (25% von 14% des Kaufpreises).

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Jänner 1990 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Nach der im Gesetz vorgesehenen Pauschalierung für Alt-Grundstücke werden die seinerzeitigen Anschaffungskosten mit 86% des Verkaufspreises angenommen. Das Gesetz fingiert also, dass die Liegenschaft im Jänner 1990 EUR 172.000,00 gekostet hat. Somit ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 14%, also von 200.000,00 – 172.000,00 = EUR 28.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 8.400,00 für den Verkäufer. Gegenprobe: EUR 8.400,00 sind 4,2% des Verkaufspreises.

Somit beträgt die Steuerbelastung des Verkäufers aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken letztlich genauso viel, wie die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ausmacht.

Neufall bzw. Neu-Grundstücke

Etwas komplizierter ist es für jene Fälle, in denen das Grundstück nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage zunächst aus dem Veräußerungserlös minus den tatsächlichen Anschaffungskosten. Dieser Betrag wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gekürzt. Bis zum 31.12.2015 war es zulässig, nach Ablauf des 10. Jahres seit der entgeltlichen Anschaffung den so verminderten Veräußerungsgewinn jährlich um einen Inflationsabschlag von 2% zu reduzieren. Der Inflationsabschlag konnte jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns ausmachen. Ab 01.01.2016 ist dieser Inflationsabschlag entfallen.

Der ermittelte Betrag ist seit 01.01.2016 mit dem Steuersatz von 30% zu versteuern. Bis 31.12.2015 betrug der Steuersatz der ImmoESt 25%.

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Mai 2005 um EUR 150.000,00 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Somit ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis, somit 200.000,00 – 150.000,00 = EUR 50.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 15.000,00 für den Verkäufer.

Siehe auch: