Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Immobilien Schenkung

 

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst verschiedene Formen der Übertragung von Grundstücken. Mit ihr wird der Grundverkehr steuerlich erfasst und der Besteuerung unterworfen. Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich in den vom Gesetz gesondert genannten Formen, so auch der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder im Wege der Erbschaft.

Bemessung der GrESt bis 31.12.2015

Da es bei der Schenkung einer Liegenschaft keine Gegenleistung in Form eines Entgelts gibt, sind für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen besondere Bemessungsgrundlagen erforderlich. Für Schenkungen bis zum 31.12.2015 ist als Bemessung der Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des gemeinen Wertes, heranzuziehen.

Bemessung der GrESt ab 01.01.2016

Da der Einheitswert zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde und daher in den meisten Fällen den realen (Markt)Wert einer Liegenschaft nicht mehr widerspiegelt, wurde im Zuge der Steuerreform 2015 die Besteuerung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung vollkommen neu geregelt. Der Gesetzgeber hat eine neue Bemessungsgrundlage geschaffen, nämlich den sog. Grundstückswert. Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert

entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes

oder

in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen. Dem Steuerschuldner steht es aber frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Für für Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Familienverband bleibt jedoch weiterhin der Einheitswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage.

Steuersatz

Bis zum 31.12.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und im Erbfall im Regelfall 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall der in § 7 GrEStG genannten nahen Angehörigen jedoch lediglich 2%.

Ab dem 01.01.2016 wird ein gestaffelter Tarif eingeführt, wobei zunächst festgestellt werden muss, ob es sich um einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt. Unentgeltlich ist ein Erwerbsvorgang, wenn gar keine Gegenleistung besteht oder dieser nicht mehr als 30% des Grundstückswerts ausmacht, entgeltlich dann, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt. Liegt der Wert der Gegenleistung dazwischen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Der Erwerb im Erbweg gilt immer als unentgeltlich, ebenso der Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

GrESt bei unentgeltlichem Erwerb von Grundstücken

Für den unentgeltlichen Erwerb gilt – in den meisten Fällen – ein gestaffelter Tarif. Der Steuersatz beträgt

  • für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
  • für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
  • darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.

Bei teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen beträgt der Steuersatz 3,5% vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert.

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Von der Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst sind die verschiedenen Formen der Übertragung von Grundstücken. Besteuert wird also der Grundverkehr. Damit ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer („Grundverkehrssteuer„) und als solche von der Grundsteuer strikt zu unterscheiden. Steuergegenständlich ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich. Sie ist damit vereinfacht gesagt das Gegenstück zur Immobilienerstragsteuer (ImmoESt), die die Veräußerung von Grundstücken in Österreich erfasst.

Grunderwerbsteuerpflicht

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nahezu alle Formen des Grunderwerbs. Von der Steuerpflicht erfasst sind zunächst Kaufverträge (egal ob diese schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurden) und andere Rechtsgeschäfte (z.B. Tauschvertrag, Scheidungsvergleich, Schenkungsvertrag), die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Somit fallen so gut wie alle rechtsgeschäftlichen Erwerbsarten unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Erfasst ist weiters der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft. Dazu gehört vor allem der Grundstückserwerb durch Erbschaft (gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis), aber auch durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Auch der Grunderwerb durch Ersitzung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Darüber hinaus gibt es Fallkonstellationen, in denen der Grunderwerb mehr oder weniger „indirekt“ stattfindet, so etwa bei der Anteilsvereinigung. Zu dieser kommt es, wenn sich ein Grundstück im Vermögen einer Kapitalgesellschaft befindet und alle Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters vereinigt werden. Ebenso steuerpflichtig sind Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft begründen, wenn sich im Vermögen der Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet sowie die Abtretung eines Übereignungsanspruches, also die Übertragung dieses Anspruches oder eines Rechtes aus einem Kaufanbot auf eine andere Person.

Schließlich unterliegt der Erwerb der Verwertungsbefugnis der Grunderwerbsteuer. Darunter fallen Rechtsgeschäfte, die ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs die rechtliche oder wirtschaftliche Verwertung eines inländischen Grundstücks auf eigene Rechnung durch einen Dritten ermöglichen. Hauptanwendungsfall sind Treuhandverträge über Liegenschaften.

Was ist ein Grundstück?

Die Frage mag auf den ersten Blick seltsam erscheinen. Doch das Grunderwerbsteuergesetz definiert das Grundstück anders, als man diesen Begriff im alltäglichen Sprachgebrauch nutzt. Demnach sind unter einem Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör (Gebäude, Zuwachs und Zugehör) zu verstehen. Grundstücke sind aber auch manche dingliche Rechte, so etwa das dingliche Baurecht und ein Bauwerk auf fremdem Grund (Superädifikat). Ist also ein derartiges Recht oder Gebäude Gegenstand eines der oben dargestellten Erwerbsarten, fällt hierfür grundsätzlich die Grunderwerbssteuer an.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Der Steuersatz beträgt bei entgeltlichen Erwerben in den meisten Fällen 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis).

Nur dort, wo keine Gegenleistung besteht, etwa im Erbfall oder bei einer Schenkung, wird die Grunderwerbsteuer nach auf Basis des Grundstückswerts bemessen.