Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


Werbung

postheadericon Immobilienertragsteuer bei Schenkung und Erbschaft

Seit 1. April 2012 gilt die Immobilienertragsteuer in Österreich. Die Steuer fällt für den Verkäufer einer Liegenschaft an. Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, also grundsätzlich der Differenzbetrag zwischen den Anschaffungskosten einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Erfasst sind daher nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und damit kein Veräußerungsgewinn entsteht.

Damit unterliegen Schenkungen und Erbschaften nicht der Immobilienertragsteuer. Freilich können Steuern nach anderen Gesetzen (etwa Grunderwerbsteuer) anfallen. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sind in Österreich abgeschafft worden.

Die Ausnahme von der Immobilienertragsteuer gilt jedoch nur für den unentgeltlichen Erwerb durch die oben genannten Rechtsvorgänge, also für den Erwerb der Schenkung oder den Anfall der Erbschaft. Anders zu beurteilen ist es natürlich, wenn der Geschenknehmer oder Erbe in weiterer Folge die Liegenschaft verkauft, da es sich dabei nun um einen neuen, entgeltlichen Veräußerungsvorgang handelt. Der Erbe, der eine Liegenschaft geerbt hat, diese jedoch nicht behalten, sondern verkaufen möchte, unterliegt also der Immobilienertragsteuer nach § 30 Einkommensteuergesetz (EStG). Fraglich ist, ob er sich auf eine der Ausnahmetatbestände berufen kann bzw. ob ein „Altfall“ vorliegt, bei dem die Steuer regelmäßig geringer ausfällt.

Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind gemäß § 30 EStG die Anschaffungskosten beim letzten entgeltlichen Erwerb maßgeblich. Da der Geschenknehmer oder Erbe nicht entgeltlich erwirbt, ist daher nicht auf dieses Übertragungsgeschäft abzustellen, sondern auf den davor ergangenen Kauf durch den Rechtsvorgänger (Erblasser, Geschenkgeber). Es ist daher zu ermitteln, wann und gegebenenfalls zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde.

Hat der Erblasser oder Geschenkgeber die Liegenschaft vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft, liegt ein sog. „Altfall“ oder „Alt-Grundstück“ vor. Hier nimmt das Gesetz fiktive Anschaffungskosten von 86% des nunmehrigen Verkaufspreises an. Der Verkaufsgewinn beträgt daher 14% des Verkaufspreises. Dieser wird mit 30% besteuert, sodass der Erbe oder Geschenknehmer letztlich eine Immobilienertragsteuer von 4,2% des Verkaufspreises (30% von 14% des Verkaufspreises) zu bezahlen hat. Auf die tatsächliche Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten kommt es daher nicht an. Hat der Rechtvorgänger seinerseits die Liegenschaft geschenkt bekommen oder geerbt, ändert dies daher nichts an der Steuer des nunmehrigen Verkäufers, da die letzte entgeltliche Anschaffung dann ja noch weiter zurück liegt. Diese zeitliche Komponente berücksichtigt das Gesetz jedoch nicht gesondert.

Anders, wenn das Grundstück vom Erblasser oder Geschenkgeber nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Hier beträgt die Steuer seit 01.01.2016 30% des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinns (bis 31.12.2015 waren es 25%) der sich aus der Differenz zwischen den tatsächlichen Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös ergibt. Bis 31.12.2015 konnte ein Inflationsabschlag von jährlich 2% berücksichtigt werden, allerdings erstmals nach 10 Jahren. Ab 01.01.2016 besteht diese Möglichkeit nicht mehr.

Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung

Für Geschenknehmer und Erben von erheblicher Bedeutung kann die Steuerbefreiung nach dem Hauptwohnsitz sein. Von der Besteuerung ausgenommen ist nämlich ein Gewinn aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder

  • ab der entgeltlichen Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (was aber bei Schenkung und Erbschaft regelmäßig nicht der Fall ist, da gerade keine entgeltliche Anschaffung vorliegt) oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben
    wird.

Wesentlich ist, dass diese Kriterien beim Veräußerer vorliegen müssen. Es reicht daher nicht aus, wenn der Geschenkgeber oder Erblasser diese Kriterien zum Hauptwohnsitz erfüllt, der Geschenknehmer oder Erbe als Verkäufer jedoch nicht. In diesem Fall kommt die Befreiung daher nicht zum Tragen.

Beispiel: A hat im Jahr 2010 ein Haus in Wien für EUR 200.000,00 gekauft und seither bewohnt. Er stirbt im Jänner 2013 und hinterlässt das Haus seinem volljährigen Sohn B, der seit 15 Jahren in Salzburg lebt. B verkauft das Haus um 250.000,00 an C. B kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht geltend machen, weil sie bei ihm als Veräußerer nicht vorliegt. Die über 2 Jahre dauernde Hauptmeldung seines Vaters wirkt für ihn nicht. Er hat daher die Immo-ESt vom Veräußerungsgewinn von EUR 50.000,00 abzuführen. Die Immo-ESt beträgt 30%, daher EUR 15.000,00

 

postheadericon Überblick Immobilienertragsteuer (Immo-ESt)

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Österreich neu geregelt. Die bisherige Regelung sah vor, dass nach Ablauf einer „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren der Verkaufsgewinn aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft nicht steuerpflichtig war. Diese Regelung berücksichtigte nicht die mitunter starke Wertsteigerung von Immobilien, die etwa durch eine Umwidmung von Grünland in Bauland möglich sind.

Anstelle dieser Regelung trat daher mit 1. April 2012 die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-ESt, die in § 30 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt ist. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe. Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem „Altfall“ und einem „Neufall“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungs- und Instandhaltungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung der Liegenschaft gemeint ist der letzte entgeltliche Erwerb) an. Anschaffung bedeutet daher regelmäßig den letzten Kauf. Nicht unter den Begriff der Anschaffung fallen unentgeltliche Geschäfte, wie Schenkungen oder Erbfolge. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Altfall bzw. Alt-Grundstück

Unter dem „Altfall“ versteht man den Verkauf einer Liegenschaft, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für diese wäre mit der Einführung der Steuerpflicht nämlich am 1. April 2012 die Steuerpflicht entfallen, weil die vormals in § 30 EStG festgelegte Spekulationsfrist entfallen wäre. Der Verkauf dieser Grundstücke unterliegt jetzt ebenso der Immobilienertragsteuer, allerdings trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass sich Liegenschaften mitunter lange im Familienbesitz befinden und die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Daher werden bei „Alt-Grundstücken“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit einem Steuersatz von 30% versteuert. In Summe ergibt sich daher bei „Alt-Grundstücken“ eine Steuerbelastung von 4,2% des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis). Bis 31.12.2015 waren es 3,5% (25% von 14% des Kaufpreises).

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Jänner 1990 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Nach der im Gesetz vorgesehenen Pauschalierung für Alt-Grundstücke werden die seinerzeitigen Anschaffungskosten mit 86% des Verkaufspreises angenommen. Das Gesetz fingiert also, dass die Liegenschaft im Jänner 1990 EUR 172.000,00 gekostet hat. Somit ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 14%, also von 200.000,00 – 172.000,00 = EUR 28.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 8.400,00 für den Verkäufer. Gegenprobe: EUR 8.400,00 sind 4,2% des Verkaufspreises.

Somit beträgt die Steuerbelastung des Verkäufers aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken letztlich genauso viel, wie die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ausmacht.

Neufall bzw. Neu-Grundstücke

Etwas komplizierter ist es für jene Fälle, in denen das Grundstück nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage zunächst aus dem Veräußerungserlös minus den tatsächlichen Anschaffungskosten. Dieser Betrag wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gekürzt. Bis zum 31.12.2015 war es zulässig, nach Ablauf des 10. Jahres seit der entgeltlichen Anschaffung den so verminderten Veräußerungsgewinn jährlich um einen Inflationsabschlag von 2% zu reduzieren. Der Inflationsabschlag konnte jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns ausmachen. Ab 01.01.2016 ist dieser Inflationsabschlag entfallen.

Der ermittelte Betrag ist seit 01.01.2016 mit dem Steuersatz von 30% zu versteuern. Bis 31.12.2015 betrug der Steuersatz der ImmoESt 25%.

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Mai 2005 um EUR 150.000,00 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Somit ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis, somit 200.000,00 – 150.000,00 = EUR 50.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 15.000,00 für den Verkäufer.

Siehe auch: