Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Bauträgervertrag – Wohnung vom Bauträger kaufen

BauträgervertragWer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, kauft letztlich etwas, das noch nicht errichtet ist. Diese Situation, bringt einige Besonderheiten und spezifischen Gefahren für den Käufer mit sich. So ist die Abwicklungsdauer des Geschäfts eine weitaus längere, als beim Kauf einer bestehenden Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wo nach dem Kaufvertrag und der Zahlungsabwicklung zeitnah die Übergabe erfolgen kann. Demgegenüber sind beim Bauträgervertrag regelmäßig noch keine fertiggestellten Gebäude vorhanden, der Käufer entscheidet sich und schließt den Vertrag üblicherweise aufgrund von Plänen, Ausführungs- und Ausstattungsbeschreibungen, das eigentliche Wohnungseigentumsobjekt entsteht erst in weiterer Folge.

Diese Situation bringt mit sich, dass der Käufer vor dem Verlust seines einbezahlten Kaufpreises im Fall der Nichtausführung des Gebäudes oder Insolvenz des Bauträgers zu schützen ist. Das Bauträgervertragsgesetz stellt hierfür verschiedene Sicherheitsmaßnahmen bereit, die bei einem Bauträgervertrag zwingend vorzusehen sind. Wichtigstes Element ist die Abwicklung über einen Treuhänder – regelmäßig ein Rechtsanwalt oder ein Notar. Der Kaufpreis wird, anders als beim gewöhnlichen Kaufvertrag, nicht sofort in voller Höhe auf ein Treuhandkonto einbezahlt, sondern vom Treuhänder nach einem im vorhinein vertraglich festgelegten Ratenzahlungsplan abgerufen. Die Auszahlung an den Bauträger erfolgt somit in Abhängigkeit des Baufortschritts.

Häufig wird zudem vorgesehen, dass der Käufer die letzte Rate oder einen Teil derselben als Haftrücklass zurückbehalten kann. Dies dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen aus einer allfälligen schlechten Ausführung bzw. einem Mangel, da der Treuhänder zwar bei der Auszahlung an den ihm bekannt gegebenen Baufortschritt gebunden ist, diesen jedoch weder zeitlich noch inhaltlich (qualitativ) überwacht.

Der Bauträgervertrag und die damit verbundene Treuhandschaft wird regelmäßig von einem Treuhänder durchgeführt, den der Bauträger selbst namhaft macht. Das macht oft Sinn, um bei mehreren zu errichtenden Objekten die gemeinsame und gleichartige Abwicklung zu gewährleisten. Ungeachtet dessen sollte man als Käufer den Kaufvertrag prüfen lassen, bevor man ihn unterschreibt, um unliebsamen Überraschungen aus dem Weg zu gehen. Das empfiehlt sich schon deshalb, weil mit dem Bauträgervertrag (dem eigentlichen Kaufvertrag) regelmäßig auch die Begründung von Wohnungseigentum verbunden ist, sodass der Käufer einen zumindest im Entwurf vorhandenen Wohnungseigentumsvertrag zur Kenntnis nimmt bzw. inhaltlich akzeptiert.

 

postheadericon Wohnungseigentum – was ist das?

§ 2 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz beschreibt Wohnungseigentum wie folgt:

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentum ist somit eine Form des Liegenschaftseigentums. Die gesetzliche Definition macht jedoch klar, dass der Wohnungseigentümer tatsächlich nicht „Eigentümer der Wohnung“ ist, sondern eigentlich Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Dieser Umstand ist für das Verständnis des Wohnungseigentums und der damit verbundenen Regelungen und Probleme von grundlegender Bedeutung.

Eine Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet ist, verfügt über zumindest zwei getrennte Wohnungseigentumsobjekte. Dabei handelt es sich um Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Ein Wohnungseigentumsobjekt ist daher regelmäßig die Wohnung, also ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Im Fall von Wohnungseigentum ist die Liegenschaft daher zwischen den Miteigentümern (Wohnungseigentümern) nach ideellen Anteilen aufgeteilt, wobei mit jedem Anteil das ausschließliche Benutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden ist.

Das ist deswegen so bedeutsam, weil das auch bedeutet, dass die Miteigentümer auch – im Verhältnis ihrer Anteile – Eigentümer der sog. allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, somit letztlich jede Fläche, die nicht einem Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen ist (Gänge, allgemeine Abstellräume, Rasenflächen etc).

Ein Wohnungseigentum steht im Regelfall einer Person zu. Es ist jedoch zulässig, einen Miteigentumsanteil auf zwei natürliche Personen (etwa Ehegatten oder Lebensgefährten) aufzuteilen und damit eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen. Eine weitere Aufteilung ist jedoch nicht zulässig.

Ermittlung der Wohnungseigentumsanteile – Parifizierung

Die Miteigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer richten sich, vereinfacht gesagt, nach dem Flächenverhältnis ihres Wohnungseigentumsobjekts zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten. Eine flächenmäßig größere Wohnung bedeutet also im Regelfall einen höheren Anteil an der Liegenschaft. Die Ermittlung und Festsetzung erfolgt im sog. Nutzwertgutachten. Dieses Gutachten ist für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich. Der Vorgang wird auch als Parifizierung bezeichnet. Nutzwertgutachten werden in der Regel von Architekten oder Zivilingenieuren erstellt. In ihnen werden auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft von den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten abgegrenzt.

Verfügungen über das Wohnungseigentumsobjekt

Über das Wohnungseigentumsobjekt kann der Eigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft frei verfügen. Ein Wohnungseigentümer kann daher seine Wohnung verschenken, er kann die Wohnung verkaufen, für einen aufgenommenen Kredit ein Pfandrecht an der Wohnung einräumen oder die Wohnung sonstwie dinglich belasten. Das Verfügungsrecht findet jedoch dort seine Grenzen, wo in andere Wohnungseigentumsobjekte oder allgemeine Teile des Hauses eingegriffen wird. Diese Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer leicht: Was gilt beispielsweise, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen? Die Außenhaut des Gebäudes ist nicht mehr Bestandteil des Wohnungseigentumsobjekts, sondern ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Der Austausch von Fenstern oder das Anbringen von Leuchtreklame oder Satellitenschüssel bedarf daher der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer.