Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Energieausweis Vorlagepflicht (EAVG 2012)

Den Energieausweis für Gebäude gibt es schon längere Zeit. Mit 01.12.2012 wurde das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012) jedoch geändert und in den wesentlichen Regelungen deutlich verschärft. Der neuen Regelung liegt die Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (“Gebäuderichtlinie“) zugrunde, die damit in nationales Recht umgesetzt wird.

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 hat zum Ziel, den Käufer oder Mieter einer Gebäudes über die Gesamtenergieeffizienz detailliert aufzuklären. Der Energieausweis soll soetwas wie ein “Typenschein für Gebäude” sein.

Die seit 1. Dezember 2012 geltenden Bestimmungen regeln im Kern zwei Bereiche:

  1. verpflichtetende Angaben über die Energieeffizienz des Gebäudes in Immobilieninseraten
  2. die Verpflichtung des Verkäufers oder Vermieters, einen Energieausweis vorzulegen

Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien

Gemäß § 3 EAVG 2012 müssen in einer Anzeige über den angebotenen Verkauf oder die Vermietung eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts verpflichtend die folgenden Angaben enthalten sein:

  • Heizwärmebedarf
  • Gesamtenergieeffizienz-Faktor

Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Vermieter/Verpächter, als auch für den von diesem beauftragten
Immobilienmakler.

Ein Verstoß gegen die verpflichtenden Angaben im Inserat stellt gemäß § 9 EAVG 2012 eine Verwaltungsübertretung dar und ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen. Der Verstoß eines Immobilienmaklers gegen § 3 ist jedoch entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die in § 3 EAVG 2012 festgelegte Informationspflicht aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der  beiden Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.

Vorlage- und Aushändigungspflicht

Nach  § 4 EAVG 2012 hat

  • beim Verkauf eines Gebäudes der Verkäufer dem Käufer,
  • bei der Vermietung/Verpachtung eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer

rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder  eine vollständige Kopie desselben binnen  14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.

Achtung: Eine Vereinbarung der Parteien, die

  • die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4,
  • die Rechtsfolge der Ausweisvorlage nach § 6,
  • die Rechtsfolge unterlassener Vorlage nach § 7 Abs 1 einschließlich des sich daraus ergebenden Gewährleistungsanspruchs (siehe unten)
  • oder die Rechtsfolge unterlassener Aushändigung nach § 7 Abs 2

ausschließen oder einschränken, sind unwirksam. Die Parteien können daher nicht vertraglich vereinbaren, dass sie einvernehmlich von der Vorlage eines Energieausweises absehen.

Ausnahmen von der Energieausweis-Vorlagepflicht bestehen nach § 5 für:

  1.  Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
  2. im Verkaufsfall  Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif  sind, sofern  in  einer allfälligen Anzeige nach § 3  das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und  im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass  der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
  3. Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
  4. provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
  5. Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas  erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
  6. Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und
  7. frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

Rechtsfolgen der Vorlage eines Energieausweises

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten  als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB. Mit anderen Worten: Der Verkäufer/Vermieter gewährleistet dem Käufer/Mieter, dass das Haus die im Energieausweis ausgewiesenen Kennzahlen erfüllt. Zusätzlich zu dieser vertraglichen Haftung des Verkäufers/Vermieters haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises.

Rechtsfolge unterlassener Vorlage oder Aushändigung

Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 EAVG 2012 bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung kein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und den Ersatz der ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber begehren.

Zusätzlich begeht der ein Verkäufer oder Bestandgeber, der es entgegen § 4 unterlässt, dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen oder nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder  eine
vollständige Kopie desselben auszuhändigen, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu EUR 1.450,00 zu bestrafen.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wenn man zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet ist, braucht man auch jemanden, der ihn erstellt. Zur Ausstellung eines Energieausweises sind Gewerbetreibende der folgenden Sparten berechtigt: Baumeister, Elektrotechnik, Gas- und Sanitärtechnik, Heizungstechnik, Kälte- und Klimatechnik, Lüftungstechnik, Zimmermeister, Bauphysiker, Elektrotechniker, Gebäudetechniker (Installation, Heizungs- und Klimatechnik), Innenarchitekten, Maschinenbauer, Technische Physiker, Umwelttechniker, Verfahrenstechniker, Rauchfangkehrer (nur für bestehende Wohngebäude, nicht befugt bei Neubauten und baubewilligungspflichtigen Änderungen von Bauwerken), Hafner (nur befugt bei Ein- und Zweifamilienhäusern). Darüber hinaus sind Ziviltechniker, Architekten und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen-Bauwesen, technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik zur Ausstellung eines Energieausweises befugt.

Viele dieser Branchen sind zwar rechtlich dazu berechtigt, machen aber trotzdem keine Energieausweise. Eine gute Zusammenstellung von Energieausweis-Ausstellern findet man unter folgendem Link:

Linktipp:

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