Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grunderwerbsteuer bei Hauskauf

Von der Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst sind die verschiedenen Formen der Übertragung von Grundstücken. Besteuert wird also der Grundverkehr. Damit ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer („Grundverkehrssteuer„) und als solche von der Grundsteuer strikt zu unterscheiden. Steuergegenständlich ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich. Sie ist damit vereinfacht gesagt das Gegenstück zur Immobilienerstragsteuer (ImmoESt), die die Veräußerung von Grundstücken in Österreich erfasst.

Grunderwerbsteuerpflicht

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nahezu alle Formen des Grunderwerbs. Von der Steuerpflicht erfasst sind zunächst Kaufverträge (egal ob diese schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurden) und andere Rechtsgeschäfte (z.B. Tauschvertrag, Scheidungsvergleich, Schenkungsvertrag), die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Somit fallen so gut wie alle rechtsgeschäftlichen Erwerbsarten unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Erfasst ist weiters der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft. Dazu gehört vor allem der Grundstückserwerb durch Erbschaft (gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis), aber auch durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Auch der Grunderwerb durch Ersitzung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Darüber hinaus gibt es Fallkonstellationen, in denen der Grunderwerb mehr oder weniger „indirekt“ stattfindet, so etwa bei der Anteilsvereinigung. Zu dieser kommt es, wenn sich ein Grundstück im Vermögen einer Kapitalgesellschaft befindet und alle Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters vereinigt werden. Ebenso steuerpflichtig sind Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft begründen, wenn sich im Vermögen der Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet sowie die Abtretung eines Übereignungsanspruches, also die Übertragung dieses Anspruches oder eines Rechtes aus einem Kaufanbot auf eine andere Person.

Schließlich unterliegt der Erwerb der Verwertungsbefugnis der Grunderwerbsteuer. Darunter fallen Rechtsgeschäfte, die ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs die rechtliche oder wirtschaftliche Verwertung eines inländischen Grundstücks auf eigene Rechnung durch einen Dritten ermöglichen. Hauptanwendungsfall sind Treuhandverträge über Liegenschaften.

Was ist ein Grundstück?

Die Frage mag auf den ersten Blick seltsam erscheinen. Doch das Grunderwerbsteuergesetz definiert das Grundstück anders, als man diesen Begriff im alltäglichen Sprachgebrauch nutzt. Demnach sind unter einem Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör (Gebäude, Zuwachs und Zugehör) zu verstehen. Grundstücke sind aber auch manche dingliche Rechte, so etwa das dingliche Baurecht und ein Bauwerk auf fremdem Grund (Superädifikat). Ist also ein derartiges Recht oder Gebäude Gegenstand eines der oben dargestellten Erwerbsarten, fällt hierfür grundsätzlich die Grunderwerbssteuer an.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Der Steuersatz beträgt bei entgeltlichen Erwerben in den meisten Fällen 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis).

Nur dort, wo keine Gegenleistung besteht, etwa im Erbfall oder bei einer Schenkung, wird die Grunderwerbsteuer nach auf Basis des Grundstückswerts bemessen.

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