Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Immobilienertragsteuer bei Schenkung und Erbschaft

Seit 1. April 2012 gilt die Immobilienertragsteuer in Österreich. Die Steuer fällt für den Verkäufer einer Liegenschaft an. Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, also grundsätzlich der Differenzbetrag zwischen den Anschaffungskosten einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Erfasst sind daher nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und damit kein Veräußerungsgewinn entsteht.

Damit unterliegen Schenkungen und Erbschaften nicht der Immobilienertragsteuer. Freilich können Steuern nach anderen Gesetzen (etwa Grunderwerbsteuer) anfallen. Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sind in Österreich abgeschafft worden.

Die Ausnahme von der Immobilienertragsteuer gilt jedoch nur für den unentgeltlichen Erwerb durch die oben genannten Rechtsvorgänge, also für den Erwerb der Schenkung oder den Anfall der Erbschaft. Anders zu beurteilen ist es natürlich, wenn der Geschenknehmer oder Erbe in weiterer Folge die Liegenschaft verkauft, da es sich dabei nun um einen neuen, entgeltlichen Veräußerungsvorgang handelt. Der Erbe, der eine Liegenschaft geerbt hat, diese jedoch nicht behalten, sondern verkaufen möchte, unterliegt also der Immobilienertragsteuer nach § 30 Einkommensteuergesetz (EStG). Fraglich ist, ob er sich auf eine der Ausnahmetatbestände berufen kann bzw. ob ein „Altfall“ vorliegt, bei dem die Steuer regelmäßig geringer ausfällt.

Für die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind gemäß § 30 EStG die Anschaffungskosten beim letzten entgeltlichen Erwerb maßgeblich. Da der Geschenknehmer oder Erbe nicht entgeltlich erwirbt, ist daher nicht auf dieses Übertragungsgeschäft abzustellen, sondern auf den davor ergangenen Kauf durch den Rechtsvorgänger (Erblasser, Geschenkgeber). Es ist daher zu ermitteln, wann und gegebenenfalls zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde.

Hat der Erblasser oder Geschenkgeber die Liegenschaft vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft, liegt ein sog. „Altfall“ oder „Alt-Grundstück“ vor. Hier nimmt das Gesetz fiktive Anschaffungskosten von 86% des nunmehrigen Verkaufspreises an. Der Verkaufsgewinn beträgt daher 14% des Verkaufspreises. Dieser wird mit 30% besteuert, sodass der Erbe oder Geschenknehmer letztlich eine Immobilienertragsteuer von 4,2% des Verkaufspreises (30% von 14% des Verkaufspreises) zu bezahlen hat. Auf die tatsächliche Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten kommt es daher nicht an. Hat der Rechtvorgänger seinerseits die Liegenschaft geschenkt bekommen oder geerbt, ändert dies daher nichts an der Steuer des nunmehrigen Verkäufers, da die letzte entgeltliche Anschaffung dann ja noch weiter zurück liegt. Diese zeitliche Komponente berücksichtigt das Gesetz jedoch nicht gesondert.

Anders, wenn das Grundstück vom Erblasser oder Geschenkgeber nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Hier beträgt die Steuer seit 01.01.2016 30% des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinns (bis 31.12.2015 waren es 25%) der sich aus der Differenz zwischen den tatsächlichen Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös ergibt. Bis 31.12.2015 konnte ein Inflationsabschlag von jährlich 2% berücksichtigt werden, allerdings erstmals nach 10 Jahren. Ab 01.01.2016 besteht diese Möglichkeit nicht mehr.

Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung

Für Geschenknehmer und Erben von erheblicher Bedeutung kann die Steuerbefreiung nach dem Hauptwohnsitz sein. Von der Besteuerung ausgenommen ist nämlich ein Gewinn aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder

  • ab der entgeltlichen Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (was aber bei Schenkung und Erbschaft regelmäßig nicht der Fall ist, da gerade keine entgeltliche Anschaffung vorliegt) oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben
    wird.

Wesentlich ist, dass diese Kriterien beim Veräußerer vorliegen müssen. Es reicht daher nicht aus, wenn der Geschenkgeber oder Erblasser diese Kriterien zum Hauptwohnsitz erfüllt, der Geschenknehmer oder Erbe als Verkäufer jedoch nicht. In diesem Fall kommt die Befreiung daher nicht zum Tragen.

Beispiel: A hat im Jahr 2010 ein Haus in Wien für EUR 200.000,00 gekauft und seither bewohnt. Er stirbt im Jänner 2013 und hinterlässt das Haus seinem volljährigen Sohn B, der seit 15 Jahren in Salzburg lebt. B verkauft das Haus um 250.000,00 an C. B kann die Hauptwohnsitzbefreiung nicht geltend machen, weil sie bei ihm als Veräußerer nicht vorliegt. Die über 2 Jahre dauernde Hauptmeldung seines Vaters wirkt für ihn nicht. Er hat daher die Immo-ESt vom Veräußerungsgewinn von EUR 50.000,00 abzuführen. Die Immo-ESt beträgt 30%, daher EUR 15.000,00

 

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