Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Österreich neu geregelt. Die bisherige Regelung sah vor, dass nach Ablauf einer „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren der Verkaufsgewinn aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft nicht steuerpflichtig war. Diese Regelung berücksichtigte nicht die mitunter starke Wertsteigerung von Immobilien, die etwa durch eine Umwidmung von Grünland in Bauland möglich sind.
Anstelle dieser Regelung trat daher mit 1. April 2012 die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-ESt, die in § 30 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt ist. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe. Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem „Altfall“ und einem „Neufall“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungs- und Instandhaltungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung der Liegenschaft gemeint ist der letzte entgeltliche Erwerb) an. Anschaffung bedeutet daher regelmäßig den letzten Kauf. Nicht unter den Begriff der Anschaffung fallen unentgeltliche Geschäfte, wie Schenkungen oder Erbfolge. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.
Altfall bzw. Alt-Grundstück
Unter dem „Altfall“ versteht man den Verkauf einer Liegenschaft, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für diese wäre mit der Einführung der Steuerpflicht nämlich am 1. April 2012 die Steuerpflicht entfallen, weil die vormals in § 30 EStG festgelegte Spekulationsfrist entfallen wäre. Der Verkauf dieser Grundstücke unterliegt jetzt ebenso der Immobilienertragsteuer, allerdings trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass sich Liegenschaften mitunter lange im Familienbesitz befinden und die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.
Daher werden bei „Alt-Grundstücken“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit einem Steuersatz von 30% versteuert. In Summe ergibt sich daher bei „Alt-Grundstücken“ eine Steuerbelastung von 4,2% des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis). Bis 31.12.2015 waren es 3,5% (25% von 14% des Kaufpreises).
Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Jänner 1990 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Nach der im Gesetz vorgesehenen Pauschalierung für Alt-Grundstücke werden die seinerzeitigen Anschaffungskosten mit 86% des Verkaufspreises angenommen. Das Gesetz fingiert also, dass die Liegenschaft im Jänner 1990 EUR 172.000,00 gekostet hat. Somit ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 14%, also von 200.000,00 – 172.000,00 = EUR 28.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 8.400,00 für den Verkäufer. Gegenprobe: EUR 8.400,00 sind 4,2% des Verkaufspreises.
Somit beträgt die Steuerbelastung des Verkäufers aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken letztlich genauso viel, wie die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ausmacht.
Neufall bzw. Neu-Grundstücke
Etwas komplizierter ist es für jene Fälle, in denen das Grundstück nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage zunächst aus dem Veräußerungserlös minus den tatsächlichen Anschaffungskosten. Dieser Betrag wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gekürzt. Bis zum 31.12.2015 war es zulässig, nach Ablauf des 10. Jahres seit der entgeltlichen Anschaffung den so verminderten Veräußerungsgewinn jährlich um einen Inflationsabschlag von 2% zu reduzieren. Der Inflationsabschlag konnte jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns ausmachen. Ab 01.01.2016 ist dieser Inflationsabschlag entfallen.
Der ermittelte Betrag ist seit 01.01.2016 mit dem Steuersatz von 30% zu versteuern. Bis 31.12.2015 betrug der Steuersatz der ImmoESt 25%.
Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Mai 2005 um EUR 150.000,00 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Somit ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis, somit 200.000,00 – 150.000,00 = EUR 50.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 15.000,00 für den Verkäufer.
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