Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Bauordnung ist Landesrecht

Während die Flächenwidmung eines Grundstückes nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan bloß festlegt, welche Nutzungsart grundsätzlich zulässig ist, legen die jeweiligen Bebauungsvorschriften fest, in welcher Weise – nach dem Flächenwidmungsplan zulässige – Bauwerke ausgeführt sein müssen. Baurecht fällt kompetenzrechtlich in die Gesetzgebungskompetenz der Länder, sodass in jedem Bundesland eigene Baugesetzte bestehen, die man in Österreich üblicherweise Bauordnung nennt. Zwar ähneln sich die Bestimmungen der Bauordnungen der einzelnen Bundesländer, da sie klarerweise alle von denselben technischen Möglichkeiten ausgehen, inhaltlich gibt es dennoch zahlreiche Unterschiede.

In der Vollziehung fällt das Baurecht (nach den Worten der Verfassung „die Baupolizei“) in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden. Zuständige Verwaltungsbehörde erster Instanz ist damit regelmäßig der Bürgermeister. Das bedeutet, dass für die Vollziehung des Baurechts innerhalb ihrer örtlichen Grenzen jede Gemeinde selbst zuständig ist.

In den meisten Gemeinden wird das bei der Gemeinde eingerichtete Bauamt aber praktisch nicht vom Bürgermeister direkt, sondern von einem eigenen Bauamtsleiter geführt. Dieser ist regelmäßig mit den örtlichen Bauvorschriften bestens vertraut und ist erster Ansprechpartner für behördliche Auskünfte zur Flächenwidmung, zu einem allenfalls vorhandenen Bebauungsplan und zu den Bebauungsvorschriften der Bauordnung.

 

postheadericon Flächenwidmungsplan

Der Flächenwidmungsplan definiert die Nutzungsart des Grundstücks. Während im Grundbuch die Angabe der Nutzungsart nur Hinweischarakter hat und damit nicht verbindlich ist, ist die Widmung eines Grundstücks nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan zwingend und vom Grundstückseigentümer einzuhalten. Flächenwidmung ist Teil des Raumordnungsrecht, das in Österreich in die Zuständigkeit der Bundesländer fällt. Mit anderen Worten: alle neun Bundesländer verfügen über eigene Raumordnungsgesetze. In diesen ist in Grundsätzen festgelegt, wie die Aufteilung der Nutzungsarten von Grundstücken zu erfolgen hat. Es ist sozusagen ein „Rahmenprogramm“, das durch die Flächenwidmungspläne konkretisiert wird.

Die Flächenwidmung fällt in die Zuständigkeit der Gemeinden. Die Gemeinden dürfen daher innerhalb des Landes-Raumordnungsgesetzes die Widmung einzelner Grundstücke bzw. zusammenhängender Flächen selbst vornehmen. Der Flächenwidmungsplan ist eine Verordnung, die durch den Bürgermeister kundgemacht wird. Flächenwidmungspläne liegen in der Gemeinde öffentlich auf und können von jedermann eingesehen werden. In manchen Bundesländern sind sie sogar schon online verfügbar.

Für den Grundstückseigentümer freilich ist die Flächenwidmung seines Grundstücks ein entscheidender Faktor, der sich nicht nur in der zulässigen Nutzung des Grundstücks, sondern vor allem auch in dessen Preis niederschlägt. Daher ist es vor dem Hauskauf sehr wichtig, sich über die Flächenwidmung zu informieren.

Obwohl die einzelnen Nutzungsarten sich in den einzelnen Bundesländern teilweise unterscheiden und vor allem die grafische Gestaltung der Flächenwidmungspläne landesspezifisch ist, sind die häufigsten Nutzungsarten in den meisten Bundesländern anzutreffen und gliedern sich wie folgt:

  • Grünland
  • Bauland Wohngebiet
  • Bauland Agrargebiet
  • Gewerbegebiet/Industriegebiet

Daneben bestehen freilich einige andere Widmungsarten, die vor allem für öffentliche Flächen von Bedeutung sind, etwa Straße, Friedhof, Kirche etc.

Innerhalb der Widmungsart kann es zu weiteren Unterteilungen kommen. So ist häufig Grünland noch weiter unterteilt, etwa in Flächen für die Land- und Forstwirschaft, Erholungsgebiete und andere Grünflächen.