Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst verschiedene Formen der Übertragung von Grundstücken. Mit ihr wird der Grundverkehr steuerlich erfasst und der Besteuerung unterworfen. Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich in den vom Gesetz gesondert genannten Formen, so auch der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder im Wege der Erbschaft.
Bemessung der GrESt bis 31.12.2015
Da es bei der Schenkung einer Liegenschaft keine Gegenleistung in Form eines Entgelts gibt, sind für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen besondere Bemessungsgrundlagen erforderlich. Für Schenkungen bis zum 31.12.2015 ist als Bemessung der Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des gemeinen Wertes, heranzuziehen.
Bemessung der GrESt ab 01.01.2016
Da der Einheitswert zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde und daher in den meisten Fällen den realen (Markt)Wert einer Liegenschaft nicht mehr widerspiegelt, wurde im Zuge der Steuerreform 2015 die Besteuerung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung vollkommen neu geregelt. Der Gesetzgeber hat eine neue Bemessungsgrundlage geschaffen, nämlich den sog. Grundstückswert. Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert
entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes
oder
in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes
zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen. Dem Steuerschuldner steht es aber frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Für für Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Familienverband bleibt jedoch weiterhin der Einheitswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage.
Steuersatz
Bis zum 31.12.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und im Erbfall im Regelfall 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall der in § 7 GrEStG genannten nahen Angehörigen jedoch lediglich 2%.
Ab dem 01.01.2016 wird ein gestaffelter Tarif eingeführt, wobei zunächst festgestellt werden muss, ob es sich um einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt. Unentgeltlich ist ein Erwerbsvorgang, wenn gar keine Gegenleistung besteht oder dieser nicht mehr als 30% des Grundstückswerts ausmacht, entgeltlich dann, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt. Liegt der Wert der Gegenleistung dazwischen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Der Erwerb im Erbweg gilt immer als unentgeltlich, ebenso der Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.
GrESt bei unentgeltlichem Erwerb von Grundstücken
Für den unentgeltlichen Erwerb gilt – in den meisten Fällen – ein gestaffelter Tarif. Der Steuersatz beträgt
- für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
- für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
- darüber hinaus: 3,5%
des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.
Bei teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen beträgt der Steuersatz 3,5% vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert.