Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Immobilien Schenkung

 

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst verschiedene Formen der Übertragung von Grundstücken. Mit ihr wird der Grundverkehr steuerlich erfasst und der Besteuerung unterworfen. Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich in den vom Gesetz gesondert genannten Formen, so auch der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder im Wege der Erbschaft.

Bemessung der GrESt bis 31.12.2015

Da es bei der Schenkung einer Liegenschaft keine Gegenleistung in Form eines Entgelts gibt, sind für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen besondere Bemessungsgrundlagen erforderlich. Für Schenkungen bis zum 31.12.2015 ist als Bemessung der Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des gemeinen Wertes, heranzuziehen.

Bemessung der GrESt ab 01.01.2016

Da der Einheitswert zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde und daher in den meisten Fällen den realen (Markt)Wert einer Liegenschaft nicht mehr widerspiegelt, wurde im Zuge der Steuerreform 2015 die Besteuerung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung vollkommen neu geregelt. Der Gesetzgeber hat eine neue Bemessungsgrundlage geschaffen, nämlich den sog. Grundstückswert. Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert

entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes

oder

in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt eine Verordnung des Bundesministers für Finanzen. Dem Steuerschuldner steht es aber frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Für für Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke im Familienverband bleibt jedoch weiterhin der Einheitswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage.

Steuersatz

Bis zum 31.12.2015 beträgt die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und im Erbfall im Regelfall 3,5% der Bemessungsgrundlage, im Fall der in § 7 GrEStG genannten nahen Angehörigen jedoch lediglich 2%.

Ab dem 01.01.2016 wird ein gestaffelter Tarif eingeführt, wobei zunächst festgestellt werden muss, ob es sich um einen unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt. Unentgeltlich ist ein Erwerbsvorgang, wenn gar keine Gegenleistung besteht oder dieser nicht mehr als 30% des Grundstückswerts ausmacht, entgeltlich dann, wenn die Gegenleistung mehr als 70% beträgt. Liegt der Wert der Gegenleistung dazwischen, liegt ein teilentgeltliches Geschäft vor. Der Erwerb im Erbweg gilt immer als unentgeltlich, ebenso der Erwerb unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers.

GrESt bei unentgeltlichem Erwerb von Grundstücken

Für den unentgeltlichen Erwerb gilt – in den meisten Fällen – ein gestaffelter Tarif. Der Steuersatz beträgt

  • für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
  • für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
  • darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.

Bei teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerbsvorgängen beträgt der Steuersatz 3,5% vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert.

postheadericon Schenkungsvertrag – eine Liegenschaft schenken

Schenkung ist nach dem allgemeinen Zivilrecht ein zweiseitiger Vertrag, der im Kern die unentgeltliche Übertragung eines Vermögenswertes von einer Person an eine andere Person zum Gegenstand hat. Schenkungen können auch verschiedensten Motiven erfolgen, etwa aufgrund familiärer oder sonstiger emotionaler Bindung, aber auch zu karitativen Zwecken, zur Optimierung der Vermögensbesteuerung oder Minimierung von Haftungsrisiken.

Form des Schenkungsvertrages

Die Schenkung einer Liegenschaft (Grundstück, Wohnung etc.) stellt einen Vertrag da, den Geschenkgeber und Geschenknehmer miteinander eingehen. Die Schenkung muss vom Geschenknehmer angenommen werden. Dabei sind bestimmte Formvorschriften zu Wahren: Die Schenkung ohne sofortige Übergabe erfordert einen Notariatsakt. Wird die Liegenschaft dem Geschenknehmer sogleich übergeben, ist für die grundbücherliche Durchführung des Eigentumsüberganges die Beglaubigung der Unterschriften aller Parteien erforderlich. Regelmäßig ist daher ein schriftlicher Vertrag erforderlich, dessen Formulierung man aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Schenkung einer Liegenschaft einem Rechtsanwalt überlassen sollte.

Steuerliche Aspekte der Schenkung einer Liegenschaft

Steuerlich sind Schenkung und Kauf einer Immobilie durchaus vergleichbar, da es jedoch durch die unentgeltliche Übertragung nicht zu einem Veräußerungsgewinn kommt, fällt beim Verkäufer regelmäßig keine Immobilienertragsteuer an. Vorsicht ist jedoch bei der sog. „gemischten Schenkung“ geboten, wenn also ein – wenn auch symbolischer – Gegenwert für die Liegenschaft bezahlt wird.

Hingegen unterliegt die Liegenschaftsschenkung der Grunderwerbsteuer. Gerade bei Schenkungen ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer durch die Steuerreform 2015 erheblich komplizierter geworden, als zuvor. Seit 01.01.2016 ist als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen der sog. Grundstückswert zu ermitteln. Der Steuersatz ist dann nach dem Wert gestaffelt.

Neben der Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt für die Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch die Eintragungsgebühr an, die mit 1,1% der Bemessungsgrundlage zu Buche schlägt.

Seit 01.07.2015 ist – wieder – die Selbstberechnung der Grundbuchseintragungsgebühren gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer vorgesehen.