Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Grunderwerbsteuer bei Hauskauf

Von der Grunderwerbsteuer (GrESt) erfasst sind die verschiedenen Formen der Übertragung von Grundstücken. Besteuert wird also der Grundverkehr. Damit ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer („Grundverkehrssteuer„) und als solche von der Grundsteuer strikt zu unterscheiden. Steuergegenständlich ist der Erwerb von Grundstücken in Österreich. Sie ist damit vereinfacht gesagt das Gegenstück zur Immobilienerstragsteuer (ImmoESt), die die Veräußerung von Grundstücken in Österreich erfasst.

Grunderwerbsteuerpflicht

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nahezu alle Formen des Grunderwerbs. Von der Steuerpflicht erfasst sind zunächst Kaufverträge (egal ob diese schriftlich oder mündlich abgeschlossen wurden) und andere Rechtsgeschäfte (z.B. Tauschvertrag, Scheidungsvergleich, Schenkungsvertrag), die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Somit fallen so gut wie alle rechtsgeschäftlichen Erwerbsarten unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Erfasst ist weiters der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft. Dazu gehört vor allem der Grundstückserwerb durch Erbschaft (gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis), aber auch durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Auch der Grunderwerb durch Ersitzung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Darüber hinaus gibt es Fallkonstellationen, in denen der Grunderwerb mehr oder weniger „indirekt“ stattfindet, so etwa bei der Anteilsvereinigung. Zu dieser kommt es, wenn sich ein Grundstück im Vermögen einer Kapitalgesellschaft befindet und alle Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters vereinigt werden. Ebenso steuerpflichtig sind Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft begründen, wenn sich im Vermögen der Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet sowie die Abtretung eines Übereignungsanspruches, also die Übertragung dieses Anspruches oder eines Rechtes aus einem Kaufanbot auf eine andere Person.

Schließlich unterliegt der Erwerb der Verwertungsbefugnis der Grunderwerbsteuer. Darunter fallen Rechtsgeschäfte, die ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs die rechtliche oder wirtschaftliche Verwertung eines inländischen Grundstücks auf eigene Rechnung durch einen Dritten ermöglichen. Hauptanwendungsfall sind Treuhandverträge über Liegenschaften.

Was ist ein Grundstück?

Die Frage mag auf den ersten Blick seltsam erscheinen. Doch das Grunderwerbsteuergesetz definiert das Grundstück anders, als man diesen Begriff im alltäglichen Sprachgebrauch nutzt. Demnach sind unter einem Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör (Gebäude, Zuwachs und Zugehör) zu verstehen. Grundstücke sind aber auch manche dingliche Rechte, so etwa das dingliche Baurecht und ein Bauwerk auf fremdem Grund (Superädifikat). Ist also ein derartiges Recht oder Gebäude Gegenstand eines der oben dargestellten Erwerbsarten, fällt hierfür grundsätzlich die Grunderwerbssteuer an.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Der Steuersatz beträgt bei entgeltlichen Erwerben in den meisten Fällen 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis).

Nur dort, wo keine Gegenleistung besteht, etwa im Erbfall oder bei einer Schenkung, wird die Grunderwerbsteuer nach auf Basis des Grundstückswerts bemessen.

postheadericon Überblick Immobilienertragsteuer (Immo-ESt)

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde die Besteuerung beim Verkauf von Immobilien in Österreich neu geregelt. Die bisherige Regelung sah vor, dass nach Ablauf einer „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren der Verkaufsgewinn aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft nicht steuerpflichtig war. Diese Regelung berücksichtigte nicht die mitunter starke Wertsteigerung von Immobilien, die etwa durch eine Umwidmung von Grünland in Bauland möglich sind.

Anstelle dieser Regelung trat daher mit 1. April 2012 die Immobilienertragsteuer, kurz Immo-ESt, die in § 30 EStG (Einkommensteuergesetz) geregelt ist. Darin wird die Steuerpflicht des Verkäufers einer Liegenschaft neu geregelt. Erfasst sind alle privaten Immobilienverkäufe. Das Gesetz unterscheidet jedoch zwischen einem „Altfall“ und einem „Neufall“ und sieht auch einige Befreiungstatbestände vor. Steuerbemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, also der Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufskosten und Veräußerungserlös, abzüglich allfälliger Herstellungs- und Instandhaltungskosten sowie der Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer selbst. Das Gesetz knüpft an die Anschaffung der Liegenschaft gemeint ist der letzte entgeltliche Erwerb) an. Anschaffung bedeutet daher regelmäßig den letzten Kauf. Nicht unter den Begriff der Anschaffung fallen unentgeltliche Geschäfte, wie Schenkungen oder Erbfolge. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auf die letzte entgeltliche Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen.

Altfall bzw. Alt-Grundstück

Unter dem „Altfall“ versteht man den Verkauf einer Liegenschaft, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für diese wäre mit der Einführung der Steuerpflicht nämlich am 1. April 2012 die Steuerpflicht entfallen, weil die vormals in § 30 EStG festgelegte Spekulationsfrist entfallen wäre. Der Verkauf dieser Grundstücke unterliegt jetzt ebenso der Immobilienertragsteuer, allerdings trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass sich Liegenschaften mitunter lange im Familienbesitz befinden und die Ermittlung der seinerzeitigen Anschaffungskosten oftmals nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Daher werden bei „Alt-Grundstücken“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angenommen. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 14 Prozent des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit einem Steuersatz von 30% versteuert. In Summe ergibt sich daher bei „Alt-Grundstücken“ eine Steuerbelastung von 4,2% des Veräußerungserlöses (Verkaufspreis). Bis 31.12.2015 waren es 3,5% (25% von 14% des Kaufpreises).

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Jänner 1990 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Nach der im Gesetz vorgesehenen Pauschalierung für Alt-Grundstücke werden die seinerzeitigen Anschaffungskosten mit 86% des Verkaufspreises angenommen. Das Gesetz fingiert also, dass die Liegenschaft im Jänner 1990 EUR 172.000,00 gekostet hat. Somit ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 14%, also von 200.000,00 – 172.000,00 = EUR 28.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 8.400,00 für den Verkäufer. Gegenprobe: EUR 8.400,00 sind 4,2% des Verkaufspreises.

Somit beträgt die Steuerbelastung des Verkäufers aus der Immobilienertragsteuer bei Alt-Grundstücken letztlich genauso viel, wie die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer ausmacht.

Neufall bzw. Neu-Grundstücke

Etwas komplizierter ist es für jene Fälle, in denen das Grundstück nach dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Hier ergibt sich die Bemessungsgrundlage zunächst aus dem Veräußerungserlös minus den tatsächlichen Anschaffungskosten. Dieser Betrag wird um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer gekürzt. Bis zum 31.12.2015 war es zulässig, nach Ablauf des 10. Jahres seit der entgeltlichen Anschaffung den so verminderten Veräußerungsgewinn jährlich um einen Inflationsabschlag von 2% zu reduzieren. Der Inflationsabschlag konnte jedoch maximal 50% des Veräußerungsgewinns ausmachen. Ab 01.01.2016 ist dieser Inflationsabschlag entfallen.

Der ermittelte Betrag ist seit 01.01.2016 mit dem Steuersatz von 30% zu versteuern. Bis 31.12.2015 betrug der Steuersatz der ImmoESt 25%.

Beispiel: Die Liegenschaft wurde im Mai 2005 um EUR 150.000,00 gekauft und wird im Mai 2013 um EUR 200.000,00 verkauft. Somit ergibt sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis, somit 200.000,00 – 150.000,00 = EUR 50.000,00. Dieser Veräußerungsgewinn wird mit 30% versteuert. Das ergibt eine Immobilienertragsteuer von EUR 15.000,00 für den Verkäufer.

Siehe auch: