Rechtsanwalt Immobilienrecht
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt in Wien, ist auf Liegenschaftsrecht und Immobilien- transaktionen spezialisiert, berät bei Rechtsfragen zum Immobilienkauf und übernimmt die Prüfung oder Errichtung des Kaufvertrages.


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postheadericon Wohnungseigentum – was ist das?

§ 2 Abs 1 Wohnungseigentumsgesetz beschreibt Wohnungseigentum wie folgt:

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentum ist somit eine Form des Liegenschaftseigentums. Die gesetzliche Definition macht jedoch klar, dass der Wohnungseigentümer tatsächlich nicht „Eigentümer der Wohnung“ ist, sondern eigentlich Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Dieser Umstand ist für das Verständnis des Wohnungseigentums und der damit verbundenen Regelungen und Probleme von grundlegender Bedeutung.

Eine Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum begründet ist, verfügt über zumindest zwei getrennte Wohnungseigentumsobjekte. Dabei handelt es sich um Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Ein Wohnungseigentumsobjekt ist daher regelmäßig die Wohnung, also ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Im Fall von Wohnungseigentum ist die Liegenschaft daher zwischen den Miteigentümern (Wohnungseigentümern) nach ideellen Anteilen aufgeteilt, wobei mit jedem Anteil das ausschließliche Benutzungsrecht an einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden ist.

Das ist deswegen so bedeutsam, weil das auch bedeutet, dass die Miteigentümer auch – im Verhältnis ihrer Anteile – Eigentümer der sog. allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, somit letztlich jede Fläche, die nicht einem Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen ist (Gänge, allgemeine Abstellräume, Rasenflächen etc).

Ein Wohnungseigentum steht im Regelfall einer Person zu. Es ist jedoch zulässig, einen Miteigentumsanteil auf zwei natürliche Personen (etwa Ehegatten oder Lebensgefährten) aufzuteilen und damit eine Eigentümerpartnerschaft zu begründen. Eine weitere Aufteilung ist jedoch nicht zulässig.

Ermittlung der Wohnungseigentumsanteile – Parifizierung

Die Miteigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer richten sich, vereinfacht gesagt, nach dem Flächenverhältnis ihres Wohnungseigentumsobjekts zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten. Eine flächenmäßig größere Wohnung bedeutet also im Regelfall einen höheren Anteil an der Liegenschaft. Die Ermittlung und Festsetzung erfolgt im sog. Nutzwertgutachten. Dieses Gutachten ist für die Begründung von Wohnungseigentum erforderlich. Der Vorgang wird auch als Parifizierung bezeichnet. Nutzwertgutachten werden in der Regel von Architekten oder Zivilingenieuren erstellt. In ihnen werden auch die allgemeinen Teile der Liegenschaft von den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten abgegrenzt.

Verfügungen über das Wohnungseigentumsobjekt

Über das Wohnungseigentumsobjekt kann der Eigentümer ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft frei verfügen. Ein Wohnungseigentümer kann daher seine Wohnung verschenken, er kann die Wohnung verkaufen, für einen aufgenommenen Kredit ein Pfandrecht an der Wohnung einräumen oder die Wohnung sonstwie dinglich belasten. Das Verfügungsrecht findet jedoch dort seine Grenzen, wo in andere Wohnungseigentumsobjekte oder allgemeine Teile des Hauses eingegriffen wird. Diese Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer leicht: Was gilt beispielsweise, wenn Fenster ausgetauscht werden sollen? Die Außenhaut des Gebäudes ist nicht mehr Bestandteil des Wohnungseigentumsobjekts, sondern ein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Der Austausch von Fenstern oder das Anbringen von Leuchtreklame oder Satellitenschüssel bedarf daher der Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer.

postheadericon Was schreibe ich in den Kaufvertrag?

Eines gleich vorweg: Wer am Kaufvertrag spart, spart an der falschen Stelle. Dieses Dokument regelt alle Rechte und Pflichten des Verkäufers und des Käufers einer Liegenschaft und ist für die Eintragung im Grundbuch notwendig. Fehler im Kaufvertrag können schwerwiegende Folgen haben. Daher ist hier die Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt oder Notar unumgänglich.

Den Kaufvertrag selber schreiben kann man zwar schon, für die grundbücherliche Durchführung ist jedoch zwingend erforderlich, dass die Unterschriften der Verkäufer und Käufer durch ein Gericht oder einen Notar beglaubigt sein müssen. Wer jedoch nicht über die erforderlichen detaillierten Kenntnisse über das Liegenschaftsrecht verfügt, sollte die Finger davon lassen und gleich einen Rechtsanwalt beiziehen. Denn einen einmal errichteten und unterschriebenen Vertrag rückgängig zu machen ist oft nicht mehr möglich und damit drohen nicht nur Streit, sondern allenfalls auch finanzielle Nachteile.

Inhaltlich muss der Kaufvertrag über die folgenden wesentlichen Daten jedenfalls verfügen:

  • Daten von Verkäufer und Käufer
  • Daten des Kaufgegenstandes gemäß dem Grundbuchsstand
  • Kaufpreis und Zahlungsabwicklung
  • regelmäßig auch die Benennung eines Treuhänders
  • Haftungserklärungen
  • Übergabemodalitäten
  • rechtliches Schicksal allfälliger Lasten
  • Aufsandungserklärung
  • allfällige Erklärungen nach dem Landes-Grundverkehrsgesetz
  • allfällige aufschiebende Bedingungen (zB grundverkehrsbehördliche Genehmigung)
  • Kostentragungsregelung

Natürlich gibt es daneben noch eine Reihe weiterer Vertragsklauseln für einen Kaufvertrag. Welche weiteren vertraglichen Bestimmungen man hineinnehmen sollte, hängt von den tatsächlichen Gegebenheiten ab. So ist ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung durch zwei Ehegatten in einigen Punkten anders zu regeln, als ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus oder gar eine Gewerbeimmobilie. Es ist häufig sinnvoll, bereits im Kaufanbot detaillierte Regelungen zu treffen und somit die wesentlichen Bestimmungen des späteren, notariell beglaubigten Kaufvertrages bereits in das Kaufanbot hineinzunehmen. So sind diese bereits wirksam vereinbart und es kommt zu keinen Differenzen bei der Vertragsgestaltung.