Wer ein Haus kaufen möchte, wird sich früher oder später mit dem Thema Vertragserrichtung beschäftigen müssen. Bevor es soweit ist, den eigentlichen Liegenschaftskaufvertrag zu verfassen, müssen üblicherweise noch einige Schritte gesetzt werden. Der erste Schritt, wenn die gewünschte Immobilie gefunden ist, ist die Angebotslegung. Wie bei jedem Kauf, ist auch der Kauf einer Immobilie letztlich ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Da das Inserieren einer Immobilie noch nicht als Angebot gesehen wird, muss in der Regel der Käufer ein Kaufanbot legen.

Das Kaufanbot wird, sofern die Vermittlung der Kaufimmobilie durch einen Immobilienmakler erfolgt ist, sehr häufig vom Maklerbüro bereitgestellt. Dennoch empfiehlt sich auch bei der Verwendung dieser Formblätter größte Sorgfalt walten zu lassen! Viele Kaufinteressenten übersehen nämlich, dass das Kaufanbot verbindlich ist und in der vom Kaufinteressenten formulierten Weise vom Verkäufer angenommen werden kann. Damit kommt der Vertrag über den Immobilienerwerb zustande, auch wenn er noch nicht in der für das Grundbuch erforderlichen schriftlichen Form abgefasst wurde. Die Einigung über Ware und Preis reicht für das Zustandekommen des Vertrages nämlich schon aus.

Aus diesem Grund sollte man ein Kaufanbot für einen Liegenschaftskauf nicht leichtfertig unterschreiben und sich bei Zweifeln über die Liegenschaft oder bei Rechtsfragen bereits vorher informieren, evtl einen Baumeister oder Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Ist das Kaufanbot einmal gelegt, ist der Ball beim Verkäufer. Nimmt dieser ein Kaufanbot an, das notwendige Bestandteile nicht enthält, weil etwa der Kaufinteressent davon ausgegangen ist, dass diese ohnedies „klar seien“, ist ein Streit vorprogrammiert.

Wenn überhaupt kein Makler eingebunden ist oder wenn man als Kaufinteressent einer Liegenschaft bei der Angebotslegung größtmögliche Sicherheit haben möchte, empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt, der für Sie auch ein Kaufanbot verfassen kann. Wer es dennoch selber machen möchte, dem möchten wir mit den folgenden Tipps dabei helfen, einige häufige Fehler im Zusammenhang mit dem Kaufanbot für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung zu vermeiden:

Wer ist Anbotsleger?

Ein Kaufanbot kann von einer Person oder auch mehreren gemeinsam gelegt werden. Klassischer Fall ist der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch Ehegatten. Da das Angebot schon die wesentlichen Elemente des späteren Vertrages enthält, sollte es auch von der richtigen Person gelegt werden. Wenn Sie also beabsichtigen, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, müssen beide zusammen das Angebot legen. Beachten Sie aber, dass in diesem Fall auch beide für den Kaufpreis und eine allfällige Maklerprovision haften.

Kaufpreis richtig angeben

Der Kaufpreis enthält nicht die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten wie Maklerprovision (im Regelfall 3% + 20% USt), die Eintragungsgebühr im Grundbuch (derzeit 1,1%) und die Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5%). Weitere Kosten wie etwa die Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt oder Notar und die Treuhandschaft kommen hinzu. Der Kaufpreis ist also nur jener Betrag, den der Käufer dem Verkäufer zahlt – unabhängig davon, welche weiteren Nebenkosten der Käufer zu tragen hat.

Wenn auf dem Haus eine offene Wohnbauförderung besteht, muss dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt werden: Übernimmt der Käufer die Wohnbauförderung, wird der Kaufpreis regelmäßig geringer ausfallen, als wenn der Verkäufer vom Kaufpreis das Wohnbaudarlehen zurückbezahlt. Denn im ersten Fall übernimmt der Käufer mit der Liegenschaft ein Pfandrecht und zahlt diese Schuld selber zurück. Im Gegenzug muss er diesen Betrag dem Verkäufer nicht abgelten. Diesen Umstand sollte man im Kaufanbot jedenfalls thematisieren, damit keine Missverständnisse über den Kaufpreis bzw. die Behandlung der Wohnbauförderung entstehen.

Lastenfreistellung

Den häufigen Stehsatz „bestands- und lastenfrei“ bzw. „frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten“ haben die meisten im Hinterkopf. Dennoch gibt es Immobilienmakler, deren Anbotsformulare keinen Hinweis auf die lastenfreie Übernahme enthalten. Abgesehen davon, dass dieser Umstand zu einer Haftung des Maklers führen kann, kann eine nachlässige Formulierung gerade in diesem Zusammenhang  Ärger bedeuten. Achtung: Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, eine Liegenschaft lastenfrei zu übertragen. Wie oben am Beispiel des Wohnbaudarlehens schon gezeigt, können Käufer und Verkäufer durchaus vereinbaren, dass der Käufer gewisse Lasten übernimmt und dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt wird. Wenn das im Kaufanbot nicht ausdrücklich geregelt wird, greifen hier keine gesetzlichen Schutzmechanismen!

Um ganz sicher zu gehen muss das Kaufanbot daher eine Klausel dahingehend enthalten, dass der Käufer die Liegenschafts bestands- und lastenfrei erwerben möchte.

Befristung des Kaufanbots

Dem Käufer steht es frei, sein Angebot für einen gewissen Zeitraum aufrecht zu erhalten. Das ist auch ratsam, um dem Verkäufer ein zeitliches Ziel zu geben, bis wann er sich entscheiden muss, ob er das Angebot annimmt, oder nicht. Ohne zeitliche Befristung des Kaufanbots hat der Verkäufer praktisch unbegrenzt Zeit und kann somit das Angebot in Evidenz halten, und abwarten, ob nicht zwischenzeitlich ein für ihn günstigeres Angbot eingeht. Die Befristung sollte dem Verkäufer ausreichend Zeit zum Überlegen eben, aber nicht zu lange sein, damit der Käufer möglichst bald eine Entscheidung hat. Eine Woche ist im Regelfall für beide Seiten angemessen.