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Vertragserrichtung

Rechtsberatung Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich nicht nur darüber im Klaren sein, wie das Haus aussehen, wie groß der Garten sein oder wie die optimale Lage sein soll. Einige juristische Fragen im Zusammenhang mit dem Liegenschaftskauf gilt es ebenfalls zu berücksichtigen bzw. idealerweise vor der Kaufentscheidung zu klären. Hier empfiehlt sich in der Regel die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Notar. Zwar sind kompetente Immobilienmakler häufig ebenfalls über die wesentlichen juristischen Zusammenhänge informiert, die Erfahrung zeigt aber leider, dass es gerade hier viele „schwarze Schafe“ gibt, auf deren Rat man sich besser nicht verlassen sollte. Der Immobilienmakler ist zwar grundsätzlich zur Wahrung der Interessen beider Parteien verpflichtet, ob er jedoch über fundierte juristische Kenntnisse verfügt, ist im Zweifel fraglich.

Mehr noch als bei anderen Investitionen gilt beim Immobilienkauf, dass der Schaden extrem hoch werden kann, wenn man an der falschen Stelle spart. Die Rechtsberatung vor einem Wohnungskauf oder Hauskauf kostet nämlich nie so viel, wie ein möglicher Schaden aus einem ungünstigen Vertrag ausmachen kann. Qualifizierte Rechtsberatung vor der Vertragsunterschrift ist daher eine wichtige Vorsichtsmaßnahme für alle Kaufinteressenten.

Juristischen Rat in Liegenschaftsfragen erteilt entweder ein auf Liegenschaftsrecht spezialisierter Rechtsanwalt oder Notar. Gerade wenn es sich um Ihren ersten Immobilienerwerb handelt, sollten Sie die Kosten für eine derartige Erstbesprechung nicht scheuen. Diese stehen in keinem Verhältnis zu dem Risiko, das man aufgrund mancherlei Unkenntnis auf sich nehmen kann. Das gilt nicht nur für den Hauskauf, auch der Kauf von Wohnungen birgt mitunter Risiken und sogar vor einem Grundstückskauf empfiehlt es sich, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

Im Zuge der Rechtsberatung bietet der von Ihnen gewählte Rechtsanwalt wahrscheinlich auch die Vertragsprüfung an, wenn der Vertrag nicht ohnedies von Ihrem bevollmächtigten Rechtsanwalt verfasst wird. Die Prüfung des Kaufvertrages dient Ihrer Sicherheit. Angesichts der Beträge, um die es beim Liegenschaftskauf geht, sollte man auch in diesem Zusammenhang nicht an der falschen Stelle sparen. Schließlich möchte man im Regelfall mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auch den Grundstein für das Glück und die Harmonie im Eigenheim legen, ohne zuvor zeit- und kostenintensive Gerichtsverfahren führen zu müssen. Daher sollte man tunlichst schon vor dem Kauf gut beraten sein.

Bei der Vertragsprüfung sieht im Regelfall Ihr Rechtsanwalt den Vertrag vorab durch und prüft dessen Inhalt. Im Rahmen eines persönlichen Gesprächs bespricht er dann den Vertragsinhalt mit Ihnen, beantwortet Ihre Fragen und klärt Sie über mögliche Alternativen bei der Vertragsgestaltung auf. So haben Sie die Sicherheit, nicht über den Tisch gezogen zu werden.

Wir haben eine kleine Checkliste zusammengestellt, welche Themenbereiche man bei der Rechtsberatung im Zuge eines Hauskaufes/Wohnungskaufes mit seinem Immobilien-Rechtsanwalt unbedingt besprechen sollte.

Kaufanbot

Kaufanbot für Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, wird sich früher oder später mit dem Thema Vertragserrichtung beschäftigen müssen. Bevor es soweit ist, den eigentlichen Liegenschaftskaufvertrag zu verfassen, müssen üblicherweise noch einige Schritte gesetzt werden. Der erste Schritt, wenn die gewünschte Immobilie gefunden ist, ist die Angebotslegung. Wie bei jedem Kauf, ist auch der Kauf einer Immobilie letztlich ein Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage. Da das Inserieren einer Immobilie noch nicht als Angebot gesehen wird, muss in der Regel der Käufer ein Kaufanbot legen.

Das Kaufanbot wird, sofern die Vermittlung der Kaufimmobilie durch einen Immobilienmakler erfolgt ist, sehr häufig vom Maklerbüro bereitgestellt. Dennoch empfiehlt sich auch bei der Verwendung dieser Formblätter größte Sorgfalt walten zu lassen! Viele Kaufinteressenten übersehen nämlich, dass das Kaufanbot verbindlich ist und in der vom Kaufinteressenten formulierten Weise vom Verkäufer angenommen werden kann. Damit kommt der Vertrag über den Immobilienerwerb zustande, auch wenn er noch nicht in der für das Grundbuch erforderlichen schriftlichen Form abgefasst wurde. Die Einigung über Ware und Preis reicht für das Zustandekommen des Vertrages nämlich schon aus.

Aus diesem Grund sollte man ein Kaufanbot für einen Liegenschaftskauf nicht leichtfertig unterschreiben und sich bei Zweifeln über die Liegenschaft oder bei Rechtsfragen bereits vorher informieren, evtl einen Baumeister oder Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Ist das Kaufanbot einmal gelegt, ist der Ball beim Verkäufer. Nimmt dieser ein Kaufanbot an, das notwendige Bestandteile nicht enthält, weil etwa der Kaufinteressent davon ausgegangen ist, dass diese ohnedies „klar seien“, ist ein Streit vorprogrammiert.

Wenn überhaupt kein Makler eingebunden ist oder wenn man als Kaufinteressent einer Liegenschaft bei der Angebotslegung größtmögliche Sicherheit haben möchte, empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt, der für Sie auch ein Kaufanbot verfassen kann. Wer es dennoch selber machen möchte, dem möchten wir mit den folgenden Tipps dabei helfen, einige häufige Fehler im Zusammenhang mit dem Kaufanbot für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung zu vermeiden:

Wer ist Anbotsleger?

Ein Kaufanbot kann von einer Person oder auch mehreren gemeinsam gelegt werden. Klassischer Fall ist der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung durch Ehegatten. Da das Angebot schon die wesentlichen Elemente des späteren Vertrages enthält, sollte es auch von der richtigen Person gelegt werden. Wenn Sie also beabsichtigen, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, müssen beide zusammen das Angebot legen. Beachten Sie aber, dass in diesem Fall auch beide für den Kaufpreis und eine allfällige Maklerprovision haften.

Kaufpreis richtig angeben

Der Kaufpreis enthält nicht die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten wie Maklerprovision (im Regelfall 3% + 20% USt), die Eintragungsgebühr im Grundbuch (derzeit 1,1%) und die Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5%). Weitere Kosten wie etwa die Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt oder Notar und die Treuhandschaft kommen hinzu. Der Kaufpreis ist also nur jener Betrag, den der Käufer dem Verkäufer zahlt – unabhängig davon, welche weiteren Nebenkosten der Käufer zu tragen hat.

Wenn auf dem Haus eine offene Wohnbauförderung besteht, muss dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt werden: Übernimmt der Käufer die Wohnbauförderung, wird der Kaufpreis regelmäßig geringer ausfallen, als wenn der Verkäufer vom Kaufpreis das Wohnbaudarlehen zurückbezahlt. Denn im ersten Fall übernimmt der Käufer mit der Liegenschaft ein Pfandrecht und zahlt diese Schuld selber zurück. Im Gegenzug muss er diesen Betrag dem Verkäufer nicht abgelten. Diesen Umstand sollte man im Kaufanbot jedenfalls thematisieren, damit keine Missverständnisse über den Kaufpreis bzw. die Behandlung der Wohnbauförderung entstehen.

Lastenfreistellung

Den häufigen Stehsatz „bestands- und lastenfrei“ bzw. „frei von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten“ haben die meisten im Hinterkopf. Dennoch gibt es Immobilienmakler, deren Anbotsformulare keinen Hinweis auf die lastenfreie Übernahme enthalten. Abgesehen davon, dass dieser Umstand zu einer Haftung des Maklers führen kann, kann eine nachlässige Formulierung gerade in diesem Zusammenhang  Ärger bedeuten. Achtung: Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, eine Liegenschaft lastenfrei zu übertragen. Wie oben am Beispiel des Wohnbaudarlehens schon gezeigt, können Käufer und Verkäufer durchaus vereinbaren, dass der Käufer gewisse Lasten übernimmt und dieser Umstand im Kaufpreis berücksichtigt wird. Wenn das im Kaufanbot nicht ausdrücklich geregelt wird, greifen hier keine gesetzlichen Schutzmechanismen!

Um ganz sicher zu gehen muss das Kaufanbot daher eine Klausel dahingehend enthalten, dass der Käufer die Liegenschafts bestands- und lastenfrei erwerben möchte.

Befristung des Kaufanbots

Dem Käufer steht es frei, sein Angebot für einen gewissen Zeitraum aufrecht zu erhalten. Das ist auch ratsam, um dem Verkäufer ein zeitliches Ziel zu geben, bis wann er sich entscheiden muss, ob er das Angebot annimmt, oder nicht. Ohne zeitliche Befristung des Kaufanbots hat der Verkäufer praktisch unbegrenzt Zeit und kann somit das Angebot in Evidenz halten, und abwarten, ob nicht zwischenzeitlich ein für ihn günstigeres Angbot eingeht. Die Befristung sollte dem Verkäufer ausreichend Zeit zum Überlegen eben, aber nicht zu lange sein, damit der Käufer möglichst bald eine Entscheidung hat. Eine Woche ist im Regelfall für beide Seiten angemessen.